加拿大房地产法/不动产
要理解加拿大或任何英联邦普通法辖区的房地产，需要了解一些古老的术语，这些术语只有在历史背景下才有意义：在中世纪，国王在理论上拥有英国的所有土地，他的“法院”（国王在可见的支持或同意下，与居住在法院的贵族一起）将土地以大块的土地转让或出租给最信任的男爵（或“领主”），以换取他们维护国王的权力。拥有“头衔”（既指土地也指等级）的人会让农民居住在他的土地上并保护他们；作为回报，这位“土地领主”（骑士、男爵或更高等级的“头衔”）会从他们那里收取高额租金。这种将农民束缚于男爵的制度被称为“土地保有制”：农民是男爵的“佃户”，男爵是他们的“土地领主”。该制度是社会正常秩序的基础。
因此，国王和男爵都希望每个人都知道土地的“占有权”归谁，即哪位农民要向哪位领主支付哪块土地的租金。任何占有权不明确的土地都被视为“浪费”。因此，中世纪的房地产转让规则非常严格，以确保始终非常清楚谁获得了土地；任何缺乏清晰度（“占有权中止”）都是禁止的，转让是“无效的”。这对那些文盲农民不利，他们可能会为没有获得的土地付款，如果他们支付的转让不符合这些严格的标准，那么这需要（现在和以前一样）来自熟悉拉丁语的中立第三方律师的法律建议，以在“法院”中“辩护”案件。
土地权利不会过期，可以随时对任何使用土地的人执行，无论他们使用土地的方式多么无辜，只要他们没有从“法院”获得“头衔”（使他们成为“真正”的主人）。这进一步不利于那些可能改善土地然后被赶走却不能证明自己祖先拥有土地的文盲自由民，因此，核实卖出的土地的先前拥有者（“产权搜索”）变得必要。
中世纪的英国制度是在诺曼国王的统治下叠加在更古老的（盎格鲁撒克逊）自由保有制度上的，在这种制度下，实际使用土地的人在继续使用土地方面拥有相当大的权利，只要他们履行对领主的义务，而且大多数人实际上是自由民。这些更古老的“普通法”权威的裁决被作为向国王（在他的“法院”中）辩护的理由引用，即国王的行为与那些先前的治安官/法院的行为相比不公平，甚至可以追溯到罗马人（大多数人和所有律师都受过相当好的经典教育，包括拉丁语和罗马法）。对统治者来说，能够以像奥古斯都·凯撒或马可·奥勒留这样的好统治者，而不是像卡里古拉或科莫多斯这样的糟糕罗马皇帝的行为来赢得好评是一个值得骄傲的事情。这种差异在很大程度上被视为不稳定地行为与审慎地遵循明智的“先例”之间的区别。
在亨利二世国王统治的混乱以及他与自己儿子的内战之后，许多领主亲身经历了秩序井然的 地中海王国和阿拉伯人施加的更严格的法治（也依赖于先例判例法或“法学”），开始要求比仅仅希望或期望国王遵循明智的先例更具可预测性的统治。在这一点上，他们得到了他们的骑士，尤其是撒克逊领主、骑士和自由民的大力支持，其中一些人在约翰统治时期被迫躲避或叛乱，即“罗宾汉”的传说。
1215年的《大宪章》本质上是封建男爵向约翰国王强加的相同权利清单，尤其是财产权——这些权利在更古老的罗马、撒克逊和斯堪的纳维亚（“丹麦法”）规则（追溯到阿尔弗雷德国王）中受到保护，以保护诺曼封建制度之前的盎格鲁撒克逊自由民。约翰只在不情愿的情况下以及在向教皇表示“臣服”后才签署了它，以支持他的主张，即支持贵族的内在权利或自由民的权利，就意味着减少了那些没有土地的人对王冠（或“法院”）和教会的求助。约翰在签署后也试图在教会的支持下撤销它。然而，《大宪章》仍然存在，并保证了对“普通法”论点的更公平、更公正的审理，这些论点自艾塞雷德和阿尔弗雷德以来就已记录在案，并且确立了一套所有律师都熟悉的用拉丁语记录的可预测的法律体系。
绝大多数“法院”审理都是精英“土地领主”之间的。但英国社会中权力的平衡慢慢发生了转移。男爵为自己争取的权利，包括基本财产权，最终得到了大多数英国自由民和农民的承认。他们在“法院”面前“以普通法”进行辩护，或者对已经判决他们不利“王冠”进行“上诉”。与教会平行的“教会法”一样，法律是由有权获得资金和有权势人物的识字人士自上而下强加于公众的。有偿获得法律援助（法律职业）完善并改善了先前先例的记录，并使在“法院”中“辩护”案件变得更加简单。五个世纪以来，权力从拥有“头衔”的贵族逐渐转移到法官或“治安官”手中——最终的裁决从王冠转移到一个由法律贵族组成的委员会，他们直到今天仍然坐在上议院，而不是王冠的“法院”中。
到17世纪中期，下议院（英国立法机构）及其维护和修改的普通法成为英国的最高权力，克伦威尔利用它废黜并处决了国王查理一世。克伦威尔当时仅仅是下议院的一名成员，甚至不是一位领主或大臣。将领主、贵族和王冠置于“平民”之下这一漫长过程已经完成。
在查理二世的“复辟”之后，尤其是在威廉·奥兰治以及后来哈布斯堡王朝的乔治一世被邀请登基之后，王冠的权力被限制在战争和外交的进行上。它对土地和财产的日常交易几乎没有影响，这些交易在当时几乎1000年的时间里，仍然受相同的“普通法”和司法原则管辖，因为来自德国的撒克逊入侵者已经调和了他们和罗马的法律。
在法国，最初的非常精英的自上而下的诺曼制度在1066年诞生，一个截然不同的司法历史缓慢地导致罗马天主教的突出地位以及各种争端解决方式和司法逻辑原则（这些原则很少受旧权威和先例的约束）。法国大革命后，拿破仑的“民法典”被魁北克采用，因为魁北克在1769年后，在英国帝国统治下仍然控制着其省级法律。这项法律通过了1867年的联邦制，直到1981年的宪法（对现代人权限制的应用非常少）才直接修改了它。直到今天，魁北克民法典在做出重大决定时援引的是原则而不是权威。在这方面，它呼应了旧制度法国和诺曼法院的行为，它们作为“贵族”，对社会中的其他人负有特殊义务，做出公平的决定，并为共同利益行使权力。
魁北克的房地产受民法而非英式普通法的管辖。两者之间存在一些具体的差异，最显著的是测量师的作用。在某些问题上，普通法司法管辖区曾尝试引入民法式的规则，但普遍未能使其在全国范围内得到认可。民法中的“反转”原则，正如魁北克民法典（CCO）第 923 条所定义的那样，显然演变成了一个非普通法式的测试，称为“不一致使用测试 (IUT)”[MH Lubetsky, 2009] [1]。该测试在安大略省曾一度流行，但现已基本被废弃，并且从未在大多数普通法司法管辖区的私人土地上应用。
另一个更重要、更明显的区别是专业土地测量师的作用。在魁北克省，民法程序 *le bornage* 是一种强制性的边界仲裁，任何土地所有者都可以对邻近的土地所有者实施。它由一名共同雇用的测量师解决，该测量师负责调解他们的边界争议。这与普通法的默示承认、禁止反言、占有和地上明显协议优先于书面契约的原则完全不同。
民法与普通法及其共同影响
[edit | edit source]民法与教会法典法更为相似，它从安全、公平和平等的原则出发进行论证，而不是从权威出发，通过先例来决定性地解决案件。两者都在十字军东征之后发展，并受到阿拉伯大学和学问的强烈影响，阿拉伯大学和学问采用了引文索引、出版和详细论证案件各个方面的程序以寻找正确裁决和正确裁决标准（“伊智提哈德”），所有这些最初都是宗教义务的一部分。牛津大学以穆斯林统治下的西班牙的托莱多大学为基础，欧洲所有图书馆都将书籍送到那里，以获取任何经典文本的真实副本。直到今天，学者们仍然戴着帽子和长袍，以表明他们学习了阿拉伯人的方式，就像在中世纪甚至十字军东征时期一样，这象征着一位博学且旅途广泛的人。
认为民法或普通法仅源于英语、法语或其他狭隘的传统是错误的。两者都至少吸收并复制了一些罗马法、天主教法、斯堪的纳维亚法（“丹麦法”和挪威语“诺曼法”）、德语法（或“撒克逊法”）和阿拉伯法/穆斯林法原则和程序。在许多方面，普通法只是将这些原则编纂成拉丁语和案例书籍。
然而，对普通法最高的赞誉是，没有人会自愿放弃它。当 13 个殖民地于 1776 年反抗英国王室，以及后来随着大英帝国的解体，所有前殖民地都保留了英国普通法，甚至 1997 年的香港也是如此。普通法的合同法原则在世界各地的商业法典中得到普遍维护。
加拿大法律的独特之处在于，最高法院通过其九位大法官中的三位来自魁北克省，来解决普通法和民法中的案件。大法官在包括房地产法在内的民事案件中会参考相应的传统，解决法律冲突和宪章保证引发的“人权”相关争议（这些争议在房地产或遗产法中很少出现，但并非完全没有）。条约和人权法不能直接在法庭上进行辩论，但法院已经采取了继续发展普通法以遵守这些法律的先例。
基本普通法房地产原则
[edit | edit source]在房地产交易中，大多数人进行的投资价值最高，风险也最大，因此，理解各种专业人士和文件的作用，以及适用于产权争议的术语至关重要，这些术语源于上述英国历史。
测量师的作用
[edit | edit source]在普通法程序中，测量师应用先例和遵循先例原则，根据地上证据或原始文件追踪边界线，但其作用明确地限制在诚实地呈现证据：“测量师无权决定边界的方位或重新测量，只能根据对现场证据的搜索和研究表达对边界方位 的意见，包括他/她从实地、他人的证词和在相应的登记处、皇室记录和其他记录办公室中获得的搜索结果。” SLC 8.21 测量师只是专家证人，而不是调解员，无法对根据法律，一条边界线是否与另一条边界线一样“好”给出有效意见。对于“地面上的边界证据与衔接的产权文件相匹配，并符合一定的准确度范围”存在有效性等级。
产权保险和位置证明
[edit | edit source]“产权保险是对产权的保险，不一定会对产权的范围或边界线侵占或对他人土地进行的改善提供保护。”
“位置证明仅适用于最初为其准备该证明的当事方。根据证明的年代，可能会出现改善和侵占，而购买者却不知情。通过接受旧的测量师位置证明，购买者可能在不知情的情况下承担了这种风险。如果购买的房产的改善侵占了其他人的土地，或其他人侵占了购买的土地，这些风险可能会导致巨额损失。”
当面临未知的侵占或改善问题时，问题通常可以通过以下方式解决：
- 1. 从邻居的土地上移除改善；
- 2. 忽略侵占；
- 3. 与侵占邻居进行法律斗争；
- 4. 土地分割/合并解决方案” [2]
法域
[edit | edit source]关于魁北克的差异说明了一个原则。在现代和中世纪，土地必须由该土地的法律管辖，从字面上讲：*法域* 是一个法律原则，无论其他规则、法律、遗嘱或合同如何管理交易或财产，土地所在地的法律必须始终管辖所有房地产的处置。这包括例如是否尊重外国遗嘱、谁继承无遗嘱财产、证明或转让所有权所需的程序以及如何达成和终止地役权和租赁权。允许许多地方的法律来管辖土地会导致混乱和不可预测性。
房地产法非常复杂，在所有加拿大省份，都有几种方式可以主张土地所有权或使用土地的权利。这些权利在死亡后或对于不在场的拥有者而言会大大缩减，对于那些在其“法定期限”后明确忽视其土地权利的人而言，这些权利将完全失效，无论是否有纸质契约。
房东：“进入权和扣押权”
[edit | edit source]在所有普通法司法管辖区，“真正拥有者”或“房东”，在“法庭”支持下，以“纸质产权”（在中世纪相当于贵族、领主或自由持地土地所有者）的形式，拥有“进入权和扣押权”（即检查权和驱逐权）针对“占有者”（租客、农奴或蹲租者），该“占有者”是普通法下的“拥有者”（而非“真正拥有者）。
普通法，正如其名称所暗示的那样，源于所谓的“普通”人（通常是文盲，没有他们所占有土地的纸质产权）对封建领主（或“房东”）的上诉，这些封建领主交换纸质产权并向国王缴纳他们从文盲自由持地农民手中骗来的土地的税款。两种不同的产权主张途径并存，直到 19 世纪末和 20 世纪初才通过现代法律得到调和。因此，出现了“拥有者”（实际的物理占有者和普通法下的“拥有者”）和“真正拥有者”（有权通过法院执行其权利以驱逐占有者和“非真正”拥有者的纸质产权持有者）之间的区别。此外，税款支付在产权主张中的普遍弱势，因为这始终是贵族反对农民的首要论据，也是通常被驳回的首要论据，理由是国王不同意仅仅因为某人首先支付了这些税款而支持边界或卷入争端——在实践中，通常是权利较弱的人会努力支付税款，并以此主张权利。
当时和现在，王室始终注意保持对贵族的民众支持（或“房东”），因此被认为是公正行事，并符合他们祖先一直追溯到罗马时代的“普通法”，这些原则得到了商人、教会和使节的认可。王位继承战争总是以冗长的法律论据来辩护（如莎士比亚的《亨利五世》），以在教会和外国法庭眼中保持合法性，这些法庭将承认统治者——或不承认。即使对整个王国的“进入权和扣押权”也受特定法律的管辖，任何统治者都不想被视为违反了这些法律。针对此类权利的诉讼在现任统治者中变得司空见惯。
部分原因是由于在中世纪后期，对主张整个王国的权利的限制的高级别诉讼，永久执行土地权利的权利被废除，因为这被认为不公平，并且与普通法和社会秩序明显冲突：在一定时期后，最初是一百年，然后是六十年（在现代是四十年、二十年、十年！），执行这些权利被“禁止”。法律原则指出：旧主张比正义更不公正，并且这一原则在今天仍然适用。
现代法律继续使用旧术语。在所有（九个）普通法省份和地区，占有者“所有者”（而不是持有纸面所有权的“真正所有者”) 指控任何主张进入权的人侵犯财产。任何“真正所有者”持有的纸面所有权是对侵犯财产指控的辩护。
如果对主张进入权的限制期限已过，则不允许（“禁止”）这种辩护。在一些省份（安大略省，艾伯塔省）是十年，在其他省份（新斯科舍省）是二十年，对于精神上无行为能力的土地所有者有特殊延期。如果契约不再有效，将向被认定为“真正”所有者的占有者颁发新的产权证书。如果契约仍然有效或部分有效以主张部分土地，其他立法（通常称为“可销售产权法”，或在继承情况下称为“继承法”或“无遗嘱继承法”或“遗嘱法”）将决定占有者是否保留了部分份额。他们也可能保留从未出现在契约中或无法证明出现在契约中的土地的占有权。如果土地权利被分割，其他立法（例如“分割法”）和条例（例如，无遗嘱继承会计规则和共有财产权益分割下对改进成本的协调等）规定了谁欠谁钱或权益，谁有权要求出售（如果有的话）或占有。所有这些都完全由土地所在的省份管辖，即使土地权通过遗嘱在另一个省份转移，也基于其他地方的关系（例如，婚姻），这些关系是在当地法律中解释的（例如，宣布遗嘱无效）。
在分割不切实际的严重争议中，法院可以命令出售土地，迫使双方竞标购买，即互相买断。这种情况很少见，通常发生在双方在事实问题上完全无法达成一致、无法获得融资等情况下进行了审判之后。
法院对现状情况有非常强烈的偏见，不愿撤销，因此占有者比没有占有者拥有更多权利和途径来主张现状是公正和公平的，并“完善”他们的权利，而不是驱逐他们并主张或出售土地。因此，有句俗语说占有即九分之十的法律。通常只有拥有比没有纸面所有权的人更清晰、更强力的纸面所有权的人才能驱逐土地，而且通常需要超过三分之二的不可分割的土地份额才能迫使其出售。
因此，许多人拥有他们无法使用、出售、租赁、合同或交易的土地份额，在某些情况下，他们的继承人可能继续拥有边际份额几代人，而没有进行这种使用。
所有这些都是有意为之：普通法演变为允许人们留在土地上，使用土地，而不是允许那些已被证明会长期缺席的人，允许擅自占用等。当它可以剥夺财产的人、征收税款，以及它知道的人通过纸面所有权拥有土地时，皇室会从中受益。当守法的土地所有者去世时，它希望有一个清晰的优先顺序的继承人清单，就像贵族“头衔”会按照明确的规则传承一样。
然而，如果没有家庭成员出现，皇室宁愿将产权授予一个像所有者一样行事的人（参见下面的逆权取得），而不是冒着夺取土地并将其授予长期缺席且没有改善土地的所有者的风险，从而引发叛乱。同时，土地产权必须足够稳定，以使纸面所有权保留价值，并且值得为保护它而缴税。
一些省份在限制方面变得极其严格，并推翻了更古老的法律，以在房地产交易中执行更大的确定性。在安大略省，禁止所有在主张土地权产生后十年以上“收回任何土地的诉讼”的立法被非常严格地解释为
- . 禁止任何在十年以上前发生的离异或离婚后收回土地的诉讼
- . 禁止使用欺诈法令/伊丽莎白法令废除十年以上的土地转让
- . 将因合同或遗嘱产生的土地诉讼延长至十年，而不是通常的两年
目前尚不清楚这是否会妨碍在安大略省居住的人，或基于安大略省关系或安大略省遗嘱主张的人，在没有这种严格限制的其他省份主张土地——这样做可能需要单独的诉讼来承认遗嘱，然后通过该省的遗嘱认证程序在该省主张土地，这可能会受到任何拥有十年占有权的人的挑战。
如果通过安大略省法律可以获得更大的索赔，但安大略省法律会因限制而禁止它，或者安大略省的关系或合同是主张在安大略省过于陈旧而无法执行的基础，法院可能难以证明允许这种主张，即使在通常拥有更长或更宽松限制期限的省份也是如此——因为在安大略省，它会失败。
随着英国社会的发展，“封建义务”（即对领主的义务）变得规范化，并随着时间的推移而减少。到加拿大继承英国不动产法时，剩下的唯一封建义务是“归属”，即当租赁结束时，土地归还领主。即使在今天，当有人在没有继承人的情况下死亡时，他们的土地成为皇室（即政府）的财产。
随着1660年《封建制度废止法》的颁布，尽管所有土地从技术上讲仍然归皇室所有，但农民可以买卖他们居住土地的权利，并通过遗嘱或赠与将其转让。这种财产权被称为“自由与普通平民土地所有权”或“自由土地所有权”。这就是为什么土地上的财产权被称为“不动产”的原因。
在英国中世纪法律术语中，“不动产”是指一个人持有财产权的时间长度。不动产类型有三种：完全产权、限定继承权和生命权。
这是最普遍的普通法不动产类型。当人们谈论“拥有”土地时，大多数人想到的就是它。虽然土地从技术上讲归皇室所有，但完全产权持有者可以使用土地，将他人排除在外，并处置土地。
在完全产权下，土地权利会自动从完全产权持有者转移到他的继承人。完全产权的权利持有者可以将土地授予其继承人以外的人。为了做到这一点，他必须使用短语授予[新所有者]及其继承人。任何其他措辞在法律上都不会通过授予方式转让完全产权。相反，它将被视为“生命权”（见下文）。
另一种主要的不动产类型是生命权。简单来说，这意味着有人在生命的剩余时间内持有土地的权利，之后土地会返还给完全产权的所有者或其继承人。例如，一位年迈的土地所有者在晚年可能再婚。他可能希望将遗产留给他的新妻子，直到她去世；当她去世后，土地会返还给他的继承人，而不是她的继承人。
授予生命权没有特定的措辞要求。诸如“授予X终生”之类的措辞通常就足够了。如果没有使用“授予X及其继承人”的短语，则转让被推定为生命权。
尾随地权是一种罕见的财产形式，在加拿大已在除曼尼托巴省以外的所有地区废除，在这种形式下，只有直系继承人可以继承土地。一个人只能在有生之年转让土地的财产权；之后，财产权将返还给其直系后代。这限制了土地的买卖，因此降低了土地的价值。值得注意的是，曼尼托巴省的《财产法》第 30(4) 条虽然没有完全废除尾随地权，但确实禁止将完全地权转让为任何有限地权或尾随地权。
普通法法院对土地授予持怀疑态度（为什么有人会放弃他们的土地，这是他们的主要收入来源？）。这就是为什么以完全地权授予土地变得很困难的原因。“授予 X 及其继承人” 这些词语变得绝对必要，才能使这种授予成为可能。即使是“授予 X 以完全地权” 这些词语也不够好。
遗嘱的解释要灵活得多。立法确保了这一点。遗嘱人的可证明意图通常是决定性因素 - 如大多数遗嘱挑战一样 - 法官在决定土地是作为完全地权还是作为终身地权，或者作为其他目的的信托来授予时，会以遗嘱人的可证明意图为决定性因素。
但是，可以用来证明意图的证据范围非常狭窄，通常限于“间接”证据，也就是说，不是专门关于遗嘱的笔记，而是关于遗嘱人拥有的关系、信念和担忧，这些关系、信念和担忧指导了他们对继承人和土地的选择。
加拿大法律通常遵循 2012 年的 Lubberts Estate 案 - 一桩阿尔伯塔省案件 - 撤销任何遗嘱人的意图不是剥夺继承权，但狭隘地解释遗嘱的措辞表明它是 - 或者造成了“模棱两可”，可以从两方面进行辩论，在这种情况下，可采纳的证据范围要广得多。加拿大法院通常更倾向于发现部分无遗嘱继承而不是废除整个遗嘱，例外情况是那些对外国（包括其他省份）的遗嘱一般适用更严格标准的省份，以及在书面承认的种族主义或有害意识形态目标指导了继承人的选择的情况下，因此允许遗嘱人的意图站稳脚跟违背公众利益。
当财产所有者去世时，通常会出现以前隐藏、隐瞒、混淆或错误的产权问题。在大多数加拿大省份，土地所有者的一些重要权利随着他们的死亡而消亡，例如对土地进行新的索赔以完善不完善边界的权利（一般认为允许进行此类索赔违反了可靠性规则 - 因为遗嘱人无法代表自己对自己的意图或目的做出具体索赔，也无法接受有关这些问题的交叉询问 - 以及必要性 - 因为遗嘱人已经去世，无法再拥有任何需要保护的重要利益）。
与已授予、测量和完善的土地索赔一样，对土地的单纯占有可以明确地通过遗嘱或赠予转让给继承人。但是，土地必须连续占有才能使此类索赔有效，因此，如果土地所有者不在场，并且过去只拥有索赔，那么该权利将不会由他们的纸质继承人继续，而是由他们留下的任何实际占有人继续。只有当他们在去世前拥有成熟的土地权利，可以无需该占有人进行索赔，并且已经通过宣誓书声称拥有该土地的意图，并接受了敌对方的审查，并且与该占有人达成了一致，即在没有错误的情况下代表遗产进行占有，以确保持续到索赔之日，那么缺席的遗嘱人遗产才能处于有利的位置来索取其产权薄弱的土地。此权利在共同土地或公共土地上特别薄弱，因为这些土地拥有更长的时限，并且拥有更难通过的测试。
与中世纪一样，在纸面上持有土地的人与实际控制土地的人之间的任何区别都是不可取的：如果有人是“纯粹的受托人”为他人持有产权，或者“擅自占用者”在没有产权持有者的义务的情况下居住，那么财产税、资本利得税、保险责任以及其他现代规则无法得到有效执行。
实际且排他的占有：是一个事实问题。需要考虑的事项包括：测量边界、建造围栏、建造永久性改进；纳税或缴费通常不被视为占有行为，除非根本没有人占有土地，或者土地偏远且无法占有，并且所有者不会占有土地来使用它们。
公开且显而易见的占有：是指不隐蔽的占有。如果真正的所有者去该地区参观，他/她应该了解占有的事实。如果正在进行任何改进，所有者也有义务让第三方了解他或她的所有权，并且不要采取欺骗或默许占有的行为，以免适用所有权禁止，以阻止在欺骗下改进土地的人被驱逐，并且可能被允许继续使用土地。
连续占有：指的是法定期限。对抗性占有的中断将重新开始计时。什么是中断有所不同，但一般而言，任何超过“简单访问”的真正所有者的行为都将重新开始，如果存在任何其他占有人未占有期间，那么该所有者也被视为占有。但是，这在大多数加拿大省份不适用于季节性使用的财产，如果每年都进行访问，则被视为占有。但是，如果错过一年，即使是 18-23 个月的缺席也会中断占有。
即使没有任何一方拥有足够的任期来主张自己的占有权，如果几个擅自占用者，即使他们彼此之间没有关联，也没有达成转让占有的协议，连续占有土地，那么纸质（或“真正”）所有者仍然可能被禁止进入。各省对所需的关联有所不同，但是那些在房地产时效诉讼成功后立即授予产权的省份，通常对关联的要求也比较宽松，并且只需要后续的平息诉讼，或者只允许任何对占有做出贡献但在最后没有在场提出主张的人提出民事索赔以收回金钱，而不是土地。一般规则是，在一系列“附着”的擅自占用者中，只有最后一个人拥有任何权利。
排他性是占有的重要属性：人们一般不能代表彼此占有，除非有明确的协议，人们可以对抗共同占有者占有（但不对抗联权占有者），并且擅自占用者必须依次提出主张，而不是同时提出主张。只有当其中一个擅自占用者假装是所有者或将自己误认为是所有者时，其他擅自占用者才会免除获得和平协议以继续占有的必要性，以及证明他们已经对抗性地排除了先前的擅自占用者和产权持有者的必要性。
家庭成员之间通常彼此允许占有，只有在存在某种严重且持续不断的产权错误或欺骗，或者存在某种公开且明显的严重争议的情况下，才有可能一个人对家庭成员的占有权主张成功。
“敌对”占有：并不意味着暴力。它仅仅是指反对真正所有者意愿的占有；威胁或使用暴力通常会阻止对抗性占有权主张。
占有人与真正所有者之间的任何类型协议也会阻止对抗性占有权主张 - 但是，双方必须真正知道谁是真正（纸质产权）所有者，因为在双方对谁是所有者存在相互或单方面错误的情况下，双方不可能达成协议；即使是与真正所有者不知情达成的协议，即使不知情，也不会阻止主张，但可以（如果所有者欺骗了占有人）构成所有权禁止，以阻止所有者在鼓励占有人改善土地后重新索取土地。一般而言，在相互错误的情况下，证明占有是敌对的责任不适用，一些其他规则也不适用，例如不一致使用测试（在适用该测试的司法管辖区）；协议也只能对所有者拥有的内容具有约束力，不能对任何额外的或相邻的占有土地具有约束力 - 占有人可能没有义务仅因为与其他土地达成协议而向所有者索赔并支付，即使已授予和占有土地在过去曾一起易手。
某些类型的合同不能由私人当事人协商。例如，违反刑法的合同，例如，要求将建筑物用于非法目的的租赁协议，将不具有约束力，并且可能被完全撤销，使业主容易遭受因占有而产生的所有权索赔。
"剩余"是在终身年金或其他保证租赁期满后对土地的权利。
1）在完全所有权授予后没有剩余
2）剩余必须始终由先前的自由地权支持
3）附随条件的利益不能由陌生人享有
反永续权规则是财产法中的一项规则，它禁止在一定时期外授予或遗赠附有条件的财产。如果存在可能在该时期外授予的可能性，无论多么遥远，整个利益都将无效，并将从授予中删除。该规则关注的是未利用财产的效用，并试图防止人们将资产束缚得太长时间 - 这个概念通常被称为“死手”控制。
一些省份，特别是新斯科舍省，已经放宽了这项规则，但要求每 21 年刷新一次所有权，就好像所有土地都被处置、税款已缴纳并且被信托收回一样。在这种情况下，信托可以是永久的。但是，新斯科舍省同时使挑战信托条款变得容易得多，即使只有一个受益人完全反对这种改变。
共同承租是共有财产的正常形式和默认形式。当个人继承土地时，他们通常以这种共有形式继承土地，除非它被作为联权共有财产遗赠给他们。即使这样，也很难保留联权共有。
共同承租人各自拥有土地的可分割和可出售份额，并且可以不受他人权利的影响进行处置，尽管使用土地的能力可能会受到限制。通常需要 60% 到 75% 的土地权益才能出售，而且只有在土地不可分割或不可分割的情况下才如此。当共同承租人死亡时，其继承人通过遗嘱继承土地，或以法定继承的方式继承土地。
联权共有是一种“最后一人存活”的关系。当联权共有财产死亡时，土地会返还给其他联权共有财产，而不受其遗嘱或法定继承的影响。联权共有通常适用于配偶之间，并且必须在契约中明确说明。即使这样，它也很容易被打破：如果任何一方有任何私人交易出售或甚至表达任何意图要求对“他们份额”进行估值，而事先没有共同协议，联权共有会自动变成共同承租关系。联权共有必须同时生效，并与新的契约等共同文书同时生效，它必须保持一种协商关系，而不是受规则约束的关系，其中土地的使用没有被分割，并且始终完全可供双方使用。当任何一方独立进行交易时，联权共有会同时结束。
逆权取得遵循与联权共有类似的规则，就一系列“擅自占有人”而言，他们依次占有，为了排除“真正”或文件上的所有者而持续了“法定期限”，最终可以（即使没有在契约中传递从一人到下一人的“默示授权”）使序列中的最后一人（当权利最终“成熟”或“到期”时）通过将这些“信贷”“追溯”到自己身上，来要求整个财产的价值。然而，逆权取得必须是排他的，因此最类似于相互错误下的联权共有：最终占有人从无权给予任何权利或拥有低于他们自身权利的人那里接受了许可 - 因此许可是无效的。意识到错误后，这位最终占有人只需要 1. 排除他们误认为真正所有者的当事人，或者阻止他们或其遗产采取与他们竞争的占有行为 2. 不承认他们最近发现的真正所有者， 3. 以自己的权利占有，保留与联权共有财产类似的非遗嘱非法定继承权。但是，必须证明这种权利，并且与联权共有不同，这种证明责任不利于这种占有人，尤其是要证明关于所有权的错误，以及他们从未以任何方式承认真正所有者，或者完全不知道自己的权利，因此永远无法同意尊重这些权利。
也就是说，真正的联权共有不能通过占有或其他情况产生，而必须是明确的协议。联权共有财产不能因排他性要求而共同占有。
公寓是一种房地产形式，在物理结构上类似于联排别墅街区或公寓楼，但在法律上被视为一组独立的住宅，拥有共同的基础设施。从本质上讲，它们受公司的管理，这些公司拥有股票结构，用于处理共同需求（公共区域、院子、停车场、走廊、电梯、垃圾处理、公用事业）和问题（噪音、安全、气味、美观、财产安全、关于宠物或儿童的规则）。这些公司有权强迫那些不遵守规则的人出售公寓单位。
加拿大城市中大多数高档租赁单位都是公寓单位，由投机者或打算在晚年使用它们的人拥有，出租给租户，并由公寓公司与建筑管理公司一起管理，以确保不会贬值单位或扰乱租户的安宁享有的租赁协议。因此，公寓法和租赁法密切相关。
地役权是指在他人不动产上行使使用权的权利。历史上，它仅限于通行权和对流动水的权利。传统上，它是一种只能附着在相邻土地上的权利，并且是为所有人的利益而设立的，而不是为特定的人设立的。这种权利通常被描述为以特定目的使用他人土地的权利。它与许可证不同，许可证只赋予个人在他人土地上做某事的个人特权，通常是允许通过财产而不构成侵权的行为。
通常，地役权由两个不动产（土地类型）组成。一个是支配不动产，即附着物权地役权的利益的土地。第二，是服役不动产，即承受地役权负担的土地。
地役权可以是公共的或私人的。私人地役权仅限于特定业主，甚至仅限于一个个人，例如毗邻土地的唯一所有者。公共地役权赋予一大群人或公众整体的权利，例如公共街道和高速公路上的地役权，或在河流中航行的权利，或在海滩上发射船只的权利。 “附着”地役权属于受益于地役权的土地所有者，与其他地役权（总地役权）不同，总地役权无需所有权即可获得使用权。
地役权可能是默示的或明示的。明示地役权通常包含在契约或其他正式记录的赠与文件中，或通过对细分计划的参考，或协会协议中的限制性契约而纳入。默示地役权可能是必要的，或者通过允许在法定期间内使用而同意。如果地役权非常明显，例如广泛分布的图纸上显示的旧通行权，即使从未使用过，也很难消除。默示地役权的另一个名称是“取得权利”。“失落的现代赠与原则”认为，如果所有相关方都像存在权利赠与一样行事足够长的时间，那么它就确实存在。但这仅适用于非排他的取得权利，不适用于出售或驱逐土地的权利，尽管存在具有此效果的平行原则（“所有权禁止反言”，“边界禁止反言”）。
这些原则的应用差异很大，但总的来说，围栏、小路或建筑物会创造一个难以改变的现状，特别是如果在没有异议或干预的情况下，对改进和使用的投资明显地持续数年，尤其是如果它是基于一方放置的另一方遵守、依赖和信任的调查或标记。 “必要通行权”可能适用于安全原因，无论其他地役权如何，并且可能由契约暗示。然而，它并非由没有契约的土地的单纯占有或占有而暗示，即蹲坐。
在托伦斯司法管辖区，地役权必须登记才能对后续购买者具有约束力。然而，加拿大的司法管辖区在登记后允许推进地役权索赔的时间长度方面差异很大 - 通常至少十年，在大多数省份等于时效期限。
契约
[edit | edit source]契约是仅以特定方式或出于特定目的使用土地的义务，例如作为家庭住宅或野生动物保护区。或者，以特定方式处置它，例如在家庭内部出售。
抵押
[edit | edit source]抵押是以土地为担保的贷款。在某些司法管辖区，当多数股权持有人是贷款人时，该贷款人是正式的纸面所有权持有人或“真实”所有者，并且没有抵押协议是具有约束力的。如果抵押违约，那么贷款人有明确的“进入和罚款权”来驱逐占有者并出售房产，这确保了房地产的有序行为。
然而，更常见的是在借款抵押土地之前，需要更严格的土地所有权验证，包括正式的土地登记。在大多数加拿大省份，未经登记，任何贷款均不具有抵押的约束力。纸面所有权可以作为担保被没收，因此占有者拥有抵押权持有人的许可，直到抵押权完全解除并且所有权返还给占有者为止。这是为了确保没有人通过声称贷款人没有执行所有权持有人通常需要进行的占有行为，而“从抵押之下蹲坐”。
土地登记
[edit | edit source]在大多数省份，土地登记法已经将加拿大更多地转向了托伦斯制度，更少地依赖于所有权搜索，更多地依赖于调查。这通常伴随着时效期限缩短至十年或十五年，对所有权平息措施的改进，以及其他方面，使土地交易（登记后）更加确定，并且不受普通法挑战的影响。
这些法令和法院的解释在登记担保或保险的权利、对逆权取得的限制、对范围、财产和死者进行新的索赔的能力的争议、登记后谁被允许争议或更改记录等等方面差异很大。加拿大没有哪项法令真正建立了一个真正意义上的托伦斯制度，即范围和所有权都得到保证，不受任何普通法挑战，即使来自占有索赔也不例外。