Lentis/城市更新

城市更新是一个在历史上被剥夺投资的社区发生的变革过程。 这一社会技术问题源于城市更新努力的影响。城市更新导致了经济（房地产投资、城市投资不足）和人口（更高收入居民、教育水平、种族构成）的变化。城市更新往往在大型城市最为强烈，导致租金上涨、住房负担能力降低以及少数族裔群体受到不成比例的物质和文化流离失所。本章将考察导致城市更新的历史条件，并研究其在美国各城市的影响。

旧金山 Mission District，被称为城市更新的“典型案例”

背景

历史条件

各种历史条件促成了社区的城市更新

歧视性贷款

• 联邦机构、地方政府或私营部门系统性地拒绝向弱势群体、贫困群体和少数族裔群体提供各种服务。歧视性贷款可能包括拒绝向来自被归类为投资风险的社区的个人提供信贷、保险或贷款。
• 歧视性贷款起源于 1930 年代的联邦抵押贷款计划，该计划根据贷款的价值将社区分为等级，从风险最低到风险最高。

白人外流

• 白人从多元化、城市地区搬迁到郊区的一种现象。
• 白人外流减少了城市地区的学校、基础设施或其他社区项目的资金。

城市更新 & 公路系统扩张

• 根据 1956 年联邦援助公路法案资助，公路系统扩张旨在减少不安全、拥挤的道路。
• 低收入家庭和有色人种社区承担了公路系统扩张和城市更新计划的主要负担，导致居民、企业和社区机构流离失所。
• 因此，全国有 475,000 户家庭流离失所，影响了空气质量、噪音污染和房地产价值。

中心城市投资和投资不足模式

• 由于住房负担能力、对老房子的吸引力、靠近市中心以及交通基础设施的改善，人们和资本重新回到历史上投资不足的社区的现象。

次级抵押贷款和房屋抵押贷款危机

• 在有色人种低收入社区中，次级抵押贷款 程度不成比例，导致大规模房屋止赎，让居民容易受到投资者翻转房屋的影响。
• 从 2007 年到 2009 年，每 10,000 笔贷款中，非裔美国人有 790 笔房屋止赎，拉丁裔有 769 笔房屋止赎，非西班牙裔白人有 452 笔房屋止赎。

这些条件的累积表明了住房作为资本的重要性。城市更新可能阻止少数族裔社区维持他们的住房，并阻碍他们从财产投资中获得收益的机会。住房安全与更好的健康 相关，而住房负担能力降低会对社区的健康产生负面影响。

最近的政治变化

在特朗普政府执政期间，税收削减与就业法案于 2017 年通过。 该法案鼓励对州指定的“机会区域”进行投资，这些区域是低收入、失业率高或住房质量差的地区。 美国最富有的投资者和开发商受益最多，他们在大学城建造了高档公寓楼、办公大楼和学生公寓。 密歇根州特洛伊市社区发展克雷斯奇基金会的社会投资主管 Aaron T. Seybert 说：“也许 95% 的行动对我们关心的人毫无益处。” 2021 年，纽约州立法者将该州的法规与联邦机会区域计划脱钩。 州参议员 Michael Gianaris（民主党人，来自皇后区）说：“机会区域计划是对那些不需要这笔钱进行开发的富裕开发商的荒谬赠送，我很高兴该州不再浪费州税收来支持这项努力。”

社区影响

社区变化可以改善交通选择、基础设施和社区空间。然而，长期居民很少享受这些改善。随着更富有的居民搬入，生活成本增加，将低收入居民赶走。这可能导致社区以前居民的文化消亡。那些仍然留在那里的人可能会失去与邻居、客户和朋友的归属感，因为他们搬到了其他地方。

Airbnb 的兴起助长了流离失所。例如，纽约市的 Airbnb 市场在许多少数族裔社区的月租金增加了 380-700 美元。在纽约和洛杉矶等多个主要城市，Airbnb 帖子数量的增加与城市更新呈正相关。Airbnb 不遵循当地的住房规定，阻碍了负担得起的住房举措。对像 Airbnb 这样的短期租赁服务进行监管，尤其是在受城市更新影响最大的社区，可以帮助减轻对社区的有害影响。

美国城市中的城市更新

夏洛茨维尔，弗吉尼亚州

夏洛茨维尔镇位于阿尔伯马尔县内，是弗吉尼亚大学的所在地，正在经历社区层面的城市更新。夏洛茨维尔地区的负担得起的住房危机对有色人种社区产生了不成比例的影响。自 2012 年以来，住房成本每年上涨 5%。从 2000 年到 2018 年，白人居民的中位收入增加了 103%，而黑人居民仅增加了 17%。价格上涨和收入不平等对寻找负担得起的住房的黑人居民的影响大于他们的白人同行。

分区和建筑模式往往沿种族界线分布。The Mapping Charlottesville Project 发现，位于杰斐逊公园大道附近的蒙特贝洛社区最初只允许白人居民居住。1965 年，夏洛茨维尔市对以黑人为主的 Vinegar Hill 实施了征用权。这使 600 多个黑人家庭和 30 多家黑人拥有的企业流离失所。弗吉尼亚大学的健康系统建在 Gospel Hill 上，这里最初是许多黑人家庭的家园。许多夏洛茨维尔的居民都感受到了这些文化多样性变化。2020 年的一项调查受访者评论说，夏洛茨维尔“看起来更加多元化，但实际上有色人种家庭正在被赶出去。这是一种以欺骗手段实际上变得不那么多元化的过程。”

为低收入和少数族裔居民代言的组织包括 夏洛茨维尔低收入住房联盟 (CLHIC)、夏洛茨维尔公共住房居民协会 (PHAR) 和 夏洛茨维尔重建与住房局 (CRHA)，以及 Cville Plans Together。这些组织提供住房信息、法律援助，并进行研究以揭露该地区的隔离性住房政策，以及其他策略。

纽约市，纽约州

2016 年，加州大学伯克利分校和纽约大学城市科学与进步中心进行的一项研究表明，超过三分之一的纽约市低收入家庭居住在面临或正在经历高档化的社区中。 有 314 个社区被认定为超级高档化或独家社区。 受影响最大的社区包括切尔西、哈莱姆、下东区、晨边高地和威廉斯堡。 麦吉尔大学城市规划学院的研究人员将此归因于 Airbnb 房租的增加。 下东区的一间 Airbnb 每月租金可达 6382 美元，对于大多数居民来说太高了。这种租金差异导致中位数租金上涨，迫使那些无力支付租金的居民搬迁。在竞选期间，纽约市市长埃里克·亚当斯曾说过：“回爱荷华吧，回俄亥俄吧，纽约市属于那些曾经住在这里，将纽约市建设成现在这样的人。” 他后来声称这只是个口误。“在竞选期间，人们会犯一些政治性口误，这句话就是一个口误。” 亚当斯市长在推特上评论道：“纽约市一直在变化，但偶尔也会发生巨大的变革，现在正在发生的事情就是，由于快速高档化，社区正在失去黑人居民。”

布鲁克林反高档化网络 (BAN) 主张普遍稳定租金，结束对租户的骚扰，并结束收入隔离的住房开发项目。BAN 希望“不再让一个人流离失所！在我们为所有人提供负担得起的住房之前，不再进行任何一个奢华的开发项目！” 邻里与住房发展协会 (ANHD) 是另一个倡导组织，致力于“建立社区力量，以制定更好的法律和政策，保护租户的权利，并加强社区。” 活动人士还通过艺术、游行和请愿来抵制高档化和流离失所。例如，Mi Casa No Es Su Casa 是一个政治艺术项目，在纽约市各处安装标牌。 布鲁克林反高档化网络、保护人民运动和平等弗拉特布什合作领导了反对高档化、种族主义和警察暴力的游行。 诸如城市流离失所项目之类的组织正在努力绘制高档化和流离失所的地图，以提高人们的认识。

旧金山，加利福尼亚州

旧金山拉丁美洲人聚居区，位于硅谷郊外，被称为“高档化的典型代表”。 。从 1995 年到 2004 年的互联网泡沫时期极大地促成了高档化。 大量高收入的科技行业员工从硅谷搬到了收入较低的拉丁美洲人聚居区。针对大量涌入的人口，一位长期居住在该地区的居民表示，“这条街将永远不会再像以前了。” 拉丁美洲人的数量下降了 6%，而白人人口增长了 7%。该区的家庭户数从 1980 年到 2013 年下降了 19%。在这段时间里，更多居民拥有学士学位，中位数收入增加了 84%。

科技行业的涌入导致了商业和住宅的流离失所。从 2000 年到 2013 年，空置率上升了 4.6%。一居室公寓成本的不断上升使得低收入居民难以继续居住。被驱逐的居民也难以找到负担得起的住房，因为他们无法使用空置房屋管制，即房东在租户搬出时提高租金的权利。由于该地区有许多高端零售店，并且空置房屋管制越来越多，房东开始吸引更富有的租户。房东通过向搬出的租户支付现金来进行租户回购，为新的富裕租户腾出空间。

在该地区提议建设一座十层高的豪华公寓大楼突出了高档化的社会和文化复杂性。该建筑名为 Plaza 16，将拆除一家沃尔格林药店、一家汉堡王餐厅、几家中国餐馆和其他雇用当地居民的企业。当地的拉丁美洲人口感到被忽视，因为他们的生活将受到重大影响，以腾出空间为富有的科技行业员工居住。人们还预测，豪华公寓将影响该地区的交通、学校和房价。

旧金山任务经济发展机构 (MEDA) 倡导反对高档化，并赋予该地区居民权力。MEDA 致力于“通过建立拉丁美洲人的繁荣、社区所有权和公民力量来推动全国范围内的公平运动”， 并且领导着“购买权运动”，这是一项帮助租户购买房产并避免流离失所的努力。 在 MEDA 的帮助下，低收入的黑人和拉丁美洲人居民能够购买自己的建筑，并振兴社区。

华盛顿特区

自 2000 年以来，华盛顿特区经历了最严重的高档化和流离失所。 尽管该市的非裔美国人人口下降了 23%，但由于白人居民增加了 202%，总人口增长了 19%。华盛顿特区的肖区是该市高档化的典型例子。从 1980 年到 2010 年，肖区的黑人人口减少了 34%。此外，中位数房价上涨了近 430%。 在这段时间里，新旧居民发生了冲突，因为许多人认为社区正在变得更糟。这导致年老的低收入居民在社区基础设施改善的过程中经历了文化和政治上的疏离。

肖区长期居民弗吉尼亚·李说：“高档化带来的所有好处……所有这些都只是物质上的，而很少有人为保护这座正在发生改变的城市的人文方面做出努力。” 老年居民正在争取获得负担得起的住房，同时努力保护他们社区的文化和历史遗产。社区的新居民——通常是不同种族、教育背景和社会经济地位的人——被称为“创意阶层”。一些活动人士认为，城市故意制定分区法和政策，试图吸引创意阶层，以增加税收，变得更加繁荣。 那些试图以低价购买房产、翻新后以高价出售的住房开发商也助长了该市的高档化。

像 ONE DC 和 Justice First 这样的倡导组织正在努力对抗肖区和特区的城市化。ONE DC 成立于 1997 年，致力于在肖区“维护种族和经济公平”。 人们做出了努力来抵抗流离失所；ONE DC 致力于与租户合作，“将租户房屋转变为合作社”。 Justice First 倡导将住房作为一项权利，为流离失所的租户提供资源，并为租金管制进行宣传。

结论

本章中提到的美国高档化例子表明，解决方案必须是全面的和交叉的。补救政策必须考虑历史上和制度性地对少数民族社区的投资不足。对历史上投资不足的社区的投资需要对居民本身进行投资。赋予社区权力、加强租户的权利、扩大经济适用房供应，以及提供小额贷款，都可以帮助防止因高档化而导致的流离失所，改善现有居民的生活。

针对高档化的建议解决方案需要更多调查以确定其有效性。还需要进一步确定高档化对社区的真正影响。与任何社会技术问题一样，技术与社会之间的交汇可以共同开发出针对高档化负面影响的全面解决方案。