公私合作政策案例集/国防部住房
美国国防部 (DOD) 自 1949 年以来一直在为军人提供住房津贴。这种津贴经历了多种配置，目前被指定为基本住房津贴 (BAH)。[1]。 BAH 支付给那些没有住在政府提供的基地内或基地外住所的军人，并且津贴的金额根据军衔、婚姻状况、地理位置以及是否有家属来决定。津贴免税，目前支付了 99% 的住房成本。
随着 257,000 个基地内住房单元中的 60% 以上急需维修或更换，国防部着眼于替代方法来完成这个项目。国防部住房项目正式称为军事住房私有化计划 (MHPI)，并于 1996 年开始。“军事住房私有化计划 (MHPI) 是一种公共/私营合作计划，根据该计划，私营部门开发商可以拥有、运营、维护、改进并承担军事家庭住房的责任，只要这样做在经济上有利，并且不会对国家安全造成不利影响。”[2]
MHPI 允许国防部在基地/安装级别与私营公司签订协议，以振兴（或重建）基地内的住房，这通常比传统的军事建设 (MILCON) 项目更便宜，而且肯定更快。每个项目都由管理和预算办公室 (OMB) 根据潜在长期负债的现实风险进行评分。此评分用于确定当年必须由机构预算授权支付的项目总成本的百分比。
在 MHPI 之前，虽然从技术上讲有资格获得 BAH，但住在政府提供的住所的军人并没有获得津贴，因为分配到政府住所是代替津贴提供的。在 MHPI 下，居住在基地住房的军人会收到津贴，并且与私人住房类似，津贴随后以租金的形式支付给承包商。租金的制定基于 BAH 的资格标准，即军衔、婚姻状况、地理位置以及是否有家属。这一政策确保了具有相同身份的军人能够获得与住房费用相关的完全相同的权利。
- 国会（众议院拨款委员会军事建设小组委员会）
- 国防部（国防部副部长 - 安置与环境办公室）
- 陆军部
- 海军部（包括美国海军陆战队）
- 空军部
- 单个基地指挥官和住房人员
- 众多不同的承包商和管理公司
1949 年：1949 年职业补偿法通过。除其他事项外，还通过了住房津贴。
1996 年：军事住房私有化计划 (MHPI) 启动[3]
1998 年：住房津贴正式更名为基本住房津贴[4]
2004 年：MHPI 成为永久性计划[5]
美国国防部自 1949 年以来一直在提供基地内住房或基地外住房津贴。津贴经历了多次调整，并于 1998 年确定为基本住房津贴 (BAH)。BAH 支付给那些没有住在政府提供的基地内或基地外住所的军人，并且津贴的金额根据军衔、婚姻状况、地理位置以及是否有家属来决定。津贴免税。在 MHPI 之前，虽然从技术上讲有资格获得 BAH，但住在政府提供的住所的军人并没有获得津贴，因为分配到政府住所是代替津贴提供的。
国防部主要依靠商业市场来提供住房，当市场无法在合理的通勤距离内提供优质、经济实惠的住房时，国防部会介入填补这一空白。新入伍的军人有家属（被称为初级入伍人员）往往无法负担这些基地外的设施。
面对 257,000 个基地内住房单元中 60% 以上急需维修或更换的现实，以及使用传统 MILCON 预计振兴或重建的成本将达到 160 亿美元，并且需要 20 年才能最终完成，国防部着眼于替代方法来完成这个项目。此外，国防部还确定住房不再是核心竞争力，并且私营部门拥有开发和管理住房的专业知识。私营公司还能够获得资本。因此，探索了公私合作。
1996 年，国家防御授权法案创建了军事住房私有化计划 (MHPI)。“（MHPI）是一个公共/私营合作计划，根据该计划，私营部门开发商可以拥有、运营、维护、改进并承担军事家庭住房的责任，只要这样做在经济上有利，并且不会对国家安全造成不利影响。”[7] MHPI 允许国防部与私营开发商和物业管理公司签订协议，以促进基地/安装级别进行房地产交易，以振兴（或重建）基地内的住房。MHPI 交易是 50 年的租赁，并可以选择延长 25 年。”[8]
由于基地需求以及当地经济导致的生活成本差异巨大，因此协议是在基地级别最终确定。没有可以复制到美国大陆的“千篇一律”的项目。每个项目必须在开发招标书之前进行可行性研究。国防部使用非 FAR、招标书 (RFP) 或资格预审书 (RFQ) 流程。对提案进行评估，如果选中了中标方，则服务部门会同意条款。在关闭之前，服务部门必须向国会提供 30 天的通知。关闭后，单个服务部门必须对其自身的项目进行监控。国防部长办公室拥有监督责任，并向各级政府利益相关者提供书面报告，包括向国会议员提交年度报告。
也许 MHPI 下最显著的变化是，现在为住在基地内的军人支付其服役地点的现行 BAH 费率。国防部将这些房屋视为私人住房。然后，成员必须向管理公司偿还其 BAH 的全部金额。在 MHPI 之前，住所是以替代 BAH 的形式提供的。这种变化让合同期限内的资金流持续不断，并且政府几乎不需要额外的资金。
住房津贴每年都会进行调整，任何住房津贴的增加都会自动作为租金增加并转给承包商。此外，晋升的军人会根据其新的军衔获得加薪；住房津贴的增加也会转给承包商。为了保护承包商免受低入住率的影响，已经制定了瀑布式政策。该政策允许承包商根据优先级列表将空置的房屋出租给非驻扎在该设施的现役军人。这些人员必须通过背景调查，并需支付当地市场价格，通常会更高。
尽管国防部不保证住房的入住率，但它已尽力消除承包商的任何风险。根据 MHPI 法案，承包商在基地关闭、缩减规模或部署（例如基地调整和关闭 (BRAC)）的情况下，可以免受租金支付中断的风险。军人必须按时支付账单，商业供应商也知道，只要向军人的指挥链打个电话，就可以纠正任何逾期付款。
- 直接贷款 - 直接政府贷款通常由房产的第二抵押贷款担保，且不超过私人贷款的金额。
- 贷款担保 - 贷款担保是一种保证，如果政府或军方减少租户供应（通过基地关闭、部队裁减或重大部署），导致住房项目所有者无法维持项目并偿还债务，政府将偿还贷款。
- 租赁住房 - 军方可以直接租赁住房，并允许军人住在租赁住房中。军人可以选择住在租赁住房中。业主仍需维护和运营租赁住房。
- 投资 - 军方可以通过股票、债券或有限合伙人权益投资私人业主。现金投资不得超过项目成本的 33.33%。如果投资设施或土地，投资不得超过项目成本的 45%。现金投资必须在向相关委员会发出 30 天通知后，经国会批准。
- 股权 - 最低股权取决于服务部门。空军要求私人开发商拥有 5% 的股权。[11]
- 债务 - 债务可能是贷款或债券。
- 住房津贴 (BAH) - 住房管理人员将从军人那里收取租金。租金应相当于军人收到的住房津贴金额。计算个人住房津贴
- 租金 - 如果住房没有最低的军人入住率，那么平民人员可以住在基地并支付市场租金。
国防部的政策是依靠私人市场提供优质且负担得起的住房，并在合理的通勤距离内。低级士兵经常无法负担这些基地外的设施。MHPI 针对的是他们。军人可以选择住在基地内或基地外，决定通常基于军人的需求以及成本。如果当地经济无法提供可接受的住房，那么军方别无选择，只能为他们提供住房。
类似的房屋价格不同，因为租金是根据军人的军衔计算的。在所有其他条件相同的情况下，E-4 支付的租金比住在隔壁的 E-5 低。如果军人被分配住房，然后晋升，也是如此。他们目前所住房屋的租金会根据新薪级对应的住房津贴而增加。虽然基地外住房的租金通常每年都会上涨，但晋升不会影响目前的租金。这将在军人接受房屋之前得到充分解释。
在选择基地外住房时，军人可以选择比允许的面积更小的住房，从而降低成本。任何低于住房津贴的支出都会归军人所有，而基地内人员没有这种选择。然而，在许多情况下，低级士兵无法负担得起与基地内同样大小的基地外住房。
每个服务部门都制定了租户瀑布式政策，以确保承包商不会在项目上亏钱。该政策规定，基地内住房必须保持最低入住率（由设施确定）。如果入住率在规定的几个月内低于该基线，承包商将被允许执行瀑布式政策，将可用的住房出租给除驻扎在该设施的现役军人以外的其他人。“优先顺序为：
- 非驻扎在该设施的其他军人或单身军人，
- 联邦公务员，
- 退役军人，
- 国民警卫队和预备役军人，
- 退役联邦公务员，
- 国防部承包商/永久雇员，以及
- 普通公众。”[12]
每个非军人租户都必须在入住前通过背景调查。这些租户的租金是按照当地市场租金收取的，通常会更高。
尽管国防部不保证住房的入住率，但它已尽力消除承包商的任何风险。根据 MHPI 法案，承包商可以免受“在基地关闭、缩减规模或部署的情况下，租金支付中断的风险......其他强大的激励措施进一步降低了租户违约的可能性。如果军人住房租户拖欠或违反定期月租金支付，房东可以选择直接联系基地住房管理部门。立法保障免受风险、租户的收入稳定性、有效的违约报告机制以及军队的纪律性通常很强，这些因素共同有效地消除了 MHPI 下潜在军人住房租户违约的风险。”[13]
- 国防部是否应该承担这个项目？
- 你认为还有其他交付方法吗？
- 军人是否应该负责支付政府设施的租金？
- 国防部是否与私营部门公平地分享风险？
- 军方与以营利为目的的房地产公司建立 50 年的合作伙伴关系，是否会造成损害军人家庭住户利益的利益冲突？
- 是否有客观的监督机制，以确保私营承包商遵守其 50 年的公私合营住房合同的条款？
- 为什么 EPA 在这些联邦土地上的住宅社区中，将公共健康、安全和环境法律的监督和执法权推迟给了没有管辖权的州？
- 美国纳税人是否应该继续每月向私营公司支付数百万美元的住房补贴，而这些公司却无法验证它们出租给军人家属的房屋是否安全？
- ↑ 来源：(http://www.defensetravel.dod.mil/site/bah.cfm)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ Rod Powers，“住房补贴概述”，About.com，2015，http://usmilitary.about.com/od/housingallowance/a/bahoverview.htm.
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#15)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/sitemap.htm)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ 来源：(http://themilitaryengineer.com/index.php/item/291-military-housing-privatization-and-the-future-of-p3-p4-initatives)
- ↑ 军事建设和军事家庭住房，第 10 章，卷。普通军事法，2008，http://www.acq.osd.mil/housing/docs/CHAPTER_169_title_10_USC_MHPI_leg_2008.pdf
- ↑ “DoD 4165.63-M”（国防部，2010 年 10 月 28 日），http://www.dtic.mil/whs/directives/corres/pdf/416563m.pdf
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#26)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#3)
- ↑ 来源：(http://www.acq.osd.mil/housing/housing101.htm)