公私合作政策案例集/高等教育

概述

介绍

与许多通过公私合作安排建成的备受瞩目的交通项目不同，为公共机构采购的、私人参与建设的高等教育设施的开发，直到最近才主要局限于中等规模的单一实体，这些实体是在各种采购和法律选择下完成的。

虽然目前还没有关于公立大学使用内部或独立非营利机构来扩展其开发资源的全面分析，但有充分证据表明，基金会和其他非营利组织已被公立机构利用，用于实现资本计划或预期时间表无法满足的项目。^[1][2]自1995年以来，这些风险投资逐渐扩展到公私合作的各种形式，从由公共资金开发的、风险转移较小的设计建造项目，到风险转移到私人合作伙伴的更大、更集中的项目，包括基于预计收入流的非追索权贷款的融资和债务偿还。

P3允许大学在对大学资产负债表影响最小的情况下扩展其设施，尽管评级机构已开始审查对校园战略计划至关重要的交易。如果存在该机构可能在某些情况下对私人开发的财产承担财务责任的可能性，该项目可能会影响该校的信用评级。^[3]

私人参与的级别

私人参与的级别：^[4]

• 运营和服务合同通常外包给私营公司；控制和标准根据具体的合同条款而有所不同。
• 非营利基金会发行债券为开发提供资金，并在债务偿还之前充当财产所有者。收入用于偿还债务，然后分配到其他校园功能。基金会模式允许大学保护自己的利益，同时免除其财务义务。
• 机构将土地租赁给一家盈利公司，该公司投资自己的股权为开发提供资金。这种方法加速了建设，对大学财务的影响较小；与基金会相比，必须将更多控制权分配给私人合作伙伴。开发商从运营中获得收入，如果收入超过合同利润水平，可能会将一部分收入转让给大学。

本报告将分析三个项目的开发和运营，这些项目代表着三种不同的用途，之所以选择它们是因为它们似乎表明了高等教育机构使用公私合作的轨迹和趋势

加州大学戴维斯分校的混合用途项目；俄亥俄州哥伦布斯州立大学的校园停车项目；佐治亚州立大学系统的学生住房项目，该项目涉及其九个成员机构。

P3 激励措施

将这些项目与P3采购一起上线的激励措施对于所有这些用途都相似，并且在Scion Group编制的关于学生住房的白皮书中进行了总结，该白皮书同样适用于与学生人口需求相关的辅助功能：^[5]

1. 紧急需求，包括比预期更高的学生入学人数、校园设施不足或其他特殊情况。
2. 加快开发过程的时间安排，其中国家或内部要求（采购、标准和规范）可能导致交付过程比第三方开发商更长，成本更高。
3. 来自外部来源的经验和专业知识，特别是对于没有现有学生住房或没有最近建造过新设施的机构而言。由于可用的合作关系结构多种多样，机构可以根据自己的需求对其进行定制。例如，一所拥有更多运营经验而交付经验较少的学校可以选择专注于该需求。
4. 降低风险，这对没有在校园建造这些设施记录的学校特别有吸引力。
5. 保持有利的负债能力，以便可以完成其他资本优先事项。
6. 保持有利的资产负债表和信用待遇，尽管正式的合作关系不会完全脱离机构的资产负债表。

现状

2009年的经济刺激法案为更多公立学院与私人开发商合作铺平了道路，以便在不承担更多债务的情况下满足对扩大设施的需求。当债券完全偿还后，该财产将归还给大学。对于许多项目而言，可以使用可用性支付，并在多阶段资本结构中使用多种融资来源。对于某些类型的资产，免税融资可以与其他私人资金来源相结合。

美国各州的 P3 立法

正在进行的更雄心勃勃的项目包括新泽西学院的校园镇，这是一个占地12英亩的小型村庄，正在与总部位于西朗布朗奇的 PRC 集团合作建设。该开发项目不仅将容纳学生，还将容纳零售店。^[6]

其他几所州立大学最近在 P3 扩展框架下启动了重大项目，例如加州大学，最近发布了其默塞德 2020 P3 开发项目的 RFQ。2014年11月3日，六家主要的国际开发商向加州大学理事会提交了资格认证，这些资格认证将成为“加州大学校园的首个主要 P3”。^[7]

加州大学与私人赞助商一起开发了几个项目，而此新闻简报中的“首个”限定词显然是与其他加州大学开发项目相比，被归类为主要 P3。

对于公私合作框架可以带来的许多好处，也存在许多复杂问题，如果从一开始没有解决，很容易将一个有希望的项目变成一个令人遗憾的状况，导致人们对不断上涨的费用或租金、服务下降、缺乏透明度、来自不成功投标人的法律挑战以及最终废弃项目的失败感到愤怒，而该项目最终在项目启动之前就浪费了数百万美元。

除了合作的内部功能之外，P3 框架本身也给流程带来了要求，这些要求可能成为使用这种采购方法的巨大障碍。由于特许权协议的复杂性，谈判条款可能需要数月甚至数年时间，因为各方都试图找出在项目长达数十年寿命中可能出现的各种问题。这个过程催生了整个行业咨询部门，有时甚至可能与标准公共采购的时间安排相媲美或超过标准公共采购的时间安排。鉴于公共资金的成本普遍较低，并且 P3 交易的采购成本通常较高，因此进行 P3 协议的剩余原因将是私人融资的可用性、风险转移以及私人部门可以实现的固有效率（所有这些都将受到规模经济的影响）。因此，目前的趋势表明，成功完成 P3 的前景将越来越多地成为大型机构的选择，这些机构可以将范围捆绑起来，足以吸引私人运营商作为股权投资者参与。即使对于具有强大融资能力的大学系统而言，风险转移的优势通常也与私募股权协议相结合。选定的 P3 在高等教育中的使用案例研究表明了这种轨迹。

混合用途项目 | 加州大学戴维斯分校西村第一阶段

摘要

背景

加州大学戴维斯分校成立于 1905 年，截至 2013 年秋季，约有 34,000 名学生入学。这些学生可以选择 102 个本科专业和 90 个研究生课程。 此外，学校每年研究预算超过 5 亿美元。校园位于加州首府萨克拉门托的西边，距离旧金山约 80 英里。

范围

加州大学戴维斯分校西村是一个扩展项目，旨在利用校园旁的大学土地，建设一个具有创新意义的混合用途社区。西村的设计以三个核心原则为指导：住房供应、环境响应和场所品质。 西村之所以引人注目，是因为它是美国同类项目中最大的净零社区项目。

西村的完整计划包括共 200 英亩的私人开发项目，分为两个阶段。最终的社区将容纳 475 个新的教职工住房和 3,000 个学生住房，这意味着将提供约 4,350 人的住房选择。此外，最终社区还将包括 42,500 平方英尺的商业空间和一个休闲中心。

本研究重点关注西村项目 130 英亩的一期工程。一期工程包括 343 个教职工单户住宅和 1,980 个学生公寓，以及一个周围环绕着底层商业空间和洛斯里奥斯社区学院新戴维斯中心的村庄广场。

图形显示了加州大学 10 个校区的地理位置及其正式独立校区地位的日期，以及 3 个由加州大学管理的国家实验室。

参与者名单

学校

• 加州大学戴维斯分校 - 大学
  • 加州大学董事会 (BOR) - 大学的正式审批和决策机构
• 萨克拉门托城市学院 - 当地社区学院地区
  • 洛斯里奥斯社区学院地区 - 当地社区学院，将在西村的新戴维斯中心使用

开发商

• 西村社区合作公司 (WVCP) 是一家合资企业，由以下公司组成：
  • 卡梅尔合伙公司 - 总部位于旧金山，是一家全国性的全方位服务房地产投资公司
  • 城市村庄 - 总部位于丹佛，是一家致力于行业领先的可持续和负责任发展的房地产投资公司

设计

• 土木工程师：坎宁安工程公司
• 建筑设计：林昌·罗林与合伙人、MVE 机构、E 工作室建筑师和 SWA 集团

能源合作伙伴

• 学术界 - 许多学术合作伙伴参与了西村能源计划，该计划旨在确保西村零净能战略的成功。参与方包括但不限于
  • 加州大学戴维斯分校交通研究机构 (ITS-Davis)
  • 加州大学戴维斯分校沼气能源项目
  • 加州大学戴维斯分校加州照明技术中心
• 企业 - 几个商业伙伴包括但不限于
  • 雪佛龙能源解决方案
  • 太平洋瓦斯电力公司
  • SunPower 公司

资助机构

• 为支持西村能源计划，学校获得了多项联邦和州立拨款，总额接近 750 万美元。这些资助机构包括
  • 加州能源委员会的 PIER 可再生能源安全社区计划
  • 美国能源部的社区可再生能源部署计划
  • 加州能源委员会
  • 加州公共事业委员会的加州太阳能计划

事件时间线

加州大学戴维斯分校西村事件时间线

日期	事件
2000	为更新校园的长期发展计划，开始为期三年的规划流程。校园在制定计划的过程中举行了 30 多次公众会议。
2003 年 11 月	发布了将成为加州大学戴维斯分校西村的社区总体规划。
2004 年 8 月	发布了资格预审申请 (RFQ)。对四位提案者进行了筛选，并邀请他们提交详细的提案。
2005 年 3 月	加州大学戴维斯分校选择了其开发合作伙伴。
2006 年 11 月	加州大学董事会批准了地面租赁的商业条款。
2008 年 8 月	加州大学戴维斯分校签署了该项目的土地租赁协议。
2009 年 8 月	一期工程开工。
2010 年 12 月	开始为 2011-12 学年的学生公寓进行预租。
2011 年 5 月	休闲娱乐大楼和第一批公寓完工。
2011 年 8 月	学生和教职工开始搬入 The Ramble 和 Viridian 公寓。
2011 年 10 月	一期工程正式剪彩。
2012 年 1 月	萨克拉门托城市学院戴维斯中心课程安排。

叙述

财务和合同细节

在招标初期，为帮助实施该项目的一期工程，发布了两个资格预审申请 (RFQ) 以寻找潜在的开发合作伙伴。其中一个 RFQ 是针对教职工住房开发的，另一个是针对混合用途学生住房开发的。潜在的开发商可以申请一个或两个项目。

根据 RFQ 评估，在筛选过程中，四位开发商入围，并被邀请提交详细的提案。 在提案过程中，这两个 RFQ 合并为一个单一的招标文件。根据详细提案评估，WVCP 被选为特许经营者。加州大学戴维斯分校负责资源管理和规划的副校长约翰·迈耶在作出这一决定时解释说，特许经营者“团队已经开发了一些混合用途城市开发的优秀案例，其规模和形式与西村设想的一致”，并且“西村社区合作公司代表着那种具有创新精神和经验丰富的领导力，将使西村社区成为校园和更大的戴维斯社区的资产，并成为该地区的真正典范。”

通过使用 P3 方法，学校能够为其他用途保留其资本资源，其 1,700 万美元的直接投资被用来支持一个 2.8 亿美元的项目。加州大学戴维斯分校西村的开发和实施是学校与私人开发商 WVCP 之间的合作。

学校将把公用设施引入复杂建筑的边缘，并保留土地所有权。WVCP 负责西村一期工程的设计、融资和建设，包括租赁住房的开发和管理，以及单户住宅的建设和销售。WVCP 在多项 65 年的地面租赁协议 (零售和公寓) 和 99 年的地面租赁协议 (教职工住房) 的框架下运营。此外，校园和 WVCP 共同负责租赁开发项目中的零售空间。学校在整个租赁期内保留土地所有权。

问题/冲突

教职工住房部分是西村项目开发的推动因素。学校需要一种方法来帮助招募和留住顶尖人才，使他们能够负担得起住在当地，并充分参与社区。因此，加州大学戴维斯分校需要确保西村能够实现这一目标，并为戴维斯的住房供应做出贡献，但也要以低于市场的价格出售房屋。 这需要在合同地面租赁条款中予以考虑，因为提供低于市场的价格并不是私人特许经营者的首选租赁策略。

西村项目第一阶段由于多种因素而存在许多固有的复杂性，包括设计中涉及的众多可持续元素以及参与交易的大量组织。 可持续设计元素从公寓楼的朝向/布局（捕捉从萨克拉门托三角洲吹来的夜间凉风）到每栋建筑屋顶和停车棚上的太阳能板。 太阳能光伏系统总计 4 兆瓦，产生的电力足以满足所有居民的年度需求。 可持续元素甚至包括一个复杂的电源插座，允许居民使用智能手机远程关闭单个插座，所有建筑物使用白色屋顶而不是黑色屋顶，以及自行车/交通友好型设计增强措施，以更好地连接西村与主校区。

自行车和交通加州大学戴维斯分校

使加州大学戴维斯分校西村项目成为可能的众多组织的合作令人印象深刻，至少可以说。 该项目涉及两个大学系统：加州大学戴维斯分校和洛斯里奥斯社区学院区。 该项目是第一个在大学开发的社区中建立社区学院分校的加州大学分校。 该项目还获得了四个联邦和州立组织的资金，以及总共 11 个能源合作伙伴，其中包括学术研究中心和企业合作伙伴。 最后，教职工和学生是这个需要纳入的项目的主要利益相关者。 在规划阶段，大学举行了 30 次公开会议，以确保公众的声音得到倾听。

停车场私有化项目 | 俄亥俄州立大学

摘要

2012 年 9 月，位于俄亥俄州哥伦布市的俄亥俄州立大学达成了一项汽车停车场特许经营协议，获得了 4.38 亿美元的前期费用。 该大学将 36,000 个校内停车位租赁给私营投标人昆士兰投资公司 (QIC) 50 年。 特许经营者将管理这 36,000 个停车位，其中 17 个车库有 13,000 多个停车位，150 多个地面停车场有 22,000 多个停车位，以及主校区周围约 150 个路边收费停车位。 特许经营者将被允许在最初的 10 年内每年将计价器价格提高 5.5%，但医疗中心除外，该中心同意每年仅提高 3%，此后每年提高 4% 或通货膨胀率的较高者。 尽管租赁期为 50 年，但俄亥俄州立大学仍将拥有自己的停车场和停车位。

参与者名单

• 俄亥俄州立大学俄亥俄州立大学或 OSU 是一所位于俄亥俄州哥伦布市的公立研究型大学，成立于 1870 年。
• QIC 是一家澳大利亚国有养老金管理公司。 QIC 将提供股权投资，并将通过停车收入获得补偿。
• CampusParc 管理和运营俄亥俄州立大学的停车设施。 CampusParc 是停车领域的专家。 我们的停车专业人员拥有数十年的经验，管理着全国各地大学、特殊活动和医疗中心的停车设施。
• 摩根士丹利是一家美国跨国金融服务公司，总部位于纽约市曼哈顿中城摩根士丹利大厦。 摩根士丹利在 42 个国家开展业务，拥有 1,300 多个办事处和 60,000 名员工。
• Jones Day 是一家国际律师事务所。 该公司目前在全球拥有 41 个办事处，雇用约 2,400 名律师，是全球第三大律师事务所。
• Desman Associates 是一家专业公司，拥有 100 多名专业和技术人员。 该公司是交通改善以及功能高效、美观且经济高效的停车设施的规划、设计和施工管理方面的领先的全国专家。 自该公司于 1973 年成立以来，DESMAN 一直为美国和国外的公共、私人和机构客户和业主提供服务，并为 1,500 多个停车项目提供了规划、设计和修复服务。

叙述

财务和合同细节

特许经营者通过定期贷款筹集了 2.65 亿美元，并通过资本支出 (CapEx) 设施筹集了另外 2,000 万美元。 两笔贷款的利率均为伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR) 加 2.75%。

OSU 在决定采取发布资格预审申请的第一步之前，花了 12 个多月的时间研究了潜在的停车场租赁。 这段时间花在了了解停车系统的各个方面以及它如何在潜在的租赁安排下运作。 此外，大学还聘请了经验丰富的顾问，例如摩根士丹利、Jones Day 和 Desman Associates，他们都在各种类似交易中工作过。 他们能够帮助我们从其他组织的经验中学习，包括芝加哥市。 鉴于不幸的芝加哥 P3 交易事件，OSU 做出了规定，如果由于供应商违约而取消交易，大学将保留前期款。 如果由于俄亥俄州立大学违约而取消合同，则大学可能需要偿还一部分款项。 供应商的违约导致合同取消实际上可能是对大学信用评级的积极影响，因为 OSU 将被允许保留前期付款，但如果 OSU 需要偿还一部分前期收益，那么可能会影响信用评级。 这笔交易是众多融资解决方案中的一种，它将使 OSU 能够在未来承担更少的债务，同时仍然为大学的核心使命提供资金。

与芝加哥不同，大学从任何此类租赁中产生的资金将直接进入他们的长期投资池。 它不会用于一次性支出。 产生的利息将为教学、学生支持、艺术和人文学科以及校园交通改善提供持续的资金。 保护资金的一种方法是为上述领域设立四个独立的捐赠基金。 对特定基金的任何更改都需要董事会决议。 此外，在芝加哥，没有对价格上涨设置上限，因此租赁运营能够立即将价格提高 400%。 大学的提议将价格上涨控制在与大学的历史上涨幅度一致的范围内。 大学获得的另一个额外的合同利益是，大学有一个 2,200 个停车位的银行，可以根据需要减少这些停车位，不会受到处罚，如果 OSU 需要由于施工或校园布局变化而关闭或移除停车位。

问题/冲突

大学面临着许多挑战，最大的挑战是成为美国第一所同意租赁其停车位的大学。 这笔交易被认为具有风险，主要原因是在 2009 年芝加哥停车收费系统 11.5 亿美元的交易失败后，人们普遍对停车场特许经营协议持负面看法。 芝加哥停车场交易让城市居民对停车费暴涨感到愤怒，更重要的是，城市仍然面临着巨大的预算赤字。 芝加哥交易并不是唯一损害停车场 P3 交易声誉的事。 P3 交易商也对洛杉矶市和匹兹堡市突然取消了他们的停车收费系统 P3 交易而深感沮丧。 取消主要归咎于政治问题，但无论如何，所遭受的经济损失都吓退了许多交易商。 新泽西州交通局租赁其通勤车站停车位的交易已经陷入僵局多年，这加剧了停车场 P3 交易的负面声誉。

学生、教职工和员工对停车费上涨以及大学提供的广泛服务深感担忧。 OSU 确保该公司在前 10 年内每年不能将价格提高超过 7.5%，这是在最终确定交易之前 12 年内价格平均上涨的幅度。 该上限已纳入授权租赁的决议中。 在前 10 年，价格平均上涨了 5.6%，在前 5 年平均上涨了 4.5%。 OSU 还要求供应商 QIC 同意涵盖运输与停车部门为支持停车场所做的一切事情的一系列广泛的服务标准。 这包括为电池跳线、轮胎漏气、汽油用尽等提供的服务。 合同包括使用客户反馈和合同绩效审查来监控运营商绩效。

QIC 使用自己的员工管理停车场运营。 这对运输与停车部门的员工提出了潜在的风险，因此 OSU 提供了与选定的供应商面谈的机会，如果他们被提供职位，他们可以根据供应商提供的有关薪资和福利的任何信息做出选择。 但是，如果他们想留在俄亥俄州立大学，大学将帮助他们在大学内部找到工作，以便他们可以继续作为大学雇员，享受大学福利。

学生住房项目 | 佐治亚大学系统

摘要

高等教育领域 P3 模式应用的趋势是，向更大的特许经营权倾斜，特许经营者安排独立融资，并将更多风险从公共部门转移。最佳条件允许公共合作伙伴保留对基本功能的控制，其服务将通过特许经营协议获得报酬。最近，佐治亚大学系统 (USG) 为维护和运营其九个校园的住房库存，并通过新校内建设和开发将可用床位数量增加 60%，体现了通过集中范围来最大化收益的最雄心勃勃的努力之一。

USG 在今年 11 月 12 日宣布，已与 Corvias 校园生活达成协议，签订了一项价值 5.17 亿美元的协议，在未来 65 年内开发 3,683 个新床位，并管理大学系统 32 个成员机构中的 9 个机构的 6,195 个现有校内住房床位。新的床位计划于 2016 年秋季为学生开放。先前公布的采购条件显示，协议在 2015 年 7 月 1 日后有效期为 30 年，但延长特许经营期限可能是协商后的结果，以便让私人赞助商有更多时间来收回可观的预先融资，以满足 USG 的广泛需求。该项目预计将有助于保持学生住房的可负担性，并通过提供财务工具和资源来改善大学系统的财政状况，同时将学生住房债务减少近 3 亿美元。正如校长汉克·哈卡比在公告中所说：“为学生提供优质、安全、经济实惠的住房是我们的首要任务；我们希望我们的项目将产生创新、运营效率和学生住房最佳实践，以提高学生校内住房体验的质量。”“我们一直在寻找降低成本，同时提供优质教育和学生服务的方法，而公私合作项目将有助于降低大学和学院提供的学生住房成本，使其更实惠。”

佐治亚大学提供学生住房的校园

参与的校园包括：亚伯拉罕·鲍德温农业学院、阿姆斯特朗州立大学、海岸佐治亚学院、哥伦布州立大学、道尔顿州立学院、东佐治亚州立学院、佐治亚摄政大学、佐治亚州立大学和佐治亚北部大学。

叙述

财务和合同细节

USG 网站上发布的详细信息摘要列出了以下合同指标和条件

一种创新的直接贷款方式将提供以下好处：

• 向 USG 支付 3.25 亿美元，用于偿还现有住房债券
• 支付 1,000 万美元的预付基本租金
• 为新建 3,683 个床位拨款 1.64 亿美元。
• 通过取消债务偿还准备金，可以获得更多资金用于开发
• 由机构贷款人提供约 5.18 亿美元的私人资本
• 预先投资 560 万美元用于延期维护
• 结算和建设开始时间定为 2015 年 7 月 1 日，届时将支付 3.25 亿美元，如果结算未按期进行，将处以 2,500 万美元的违约金
• 每个拟议的新学生住房项目完工时间不得晚于 2016 年 7 月 15 日，否则将处以违约金。
• 资本维修和更换基金将超过 2.3 亿美元；租赁期满后住房将以全新状态返还
• 保证年基本租金以总收入的百分比计算。（这些百分比以及它们启动的相对阈值构成了采购的财务竞争部分，而偿还覆盖范围和预付基本租金是每位投标人必须以给定金额包含的合同直接规定）
• 根据预计的收入，预计向董事会和机构支付的租金总额为 37 亿美元。预计或有租金将超过 20 亿美元
• 保证年基本租金将受到特许经营者的业绩影响，因此，定期调查显示运营状况不佳，将导致以总收入为基础的基本租金百分比增加。
• 该协议为不可预见的情况提供了灵活性
• USG 将批准设计和规格，并通过第三方顾问监督开发过程

很难预测这项举措最终是否会成功，因为招标只进行到了商业结算阶段，财务结算和施工令发出时间还有 7 个多月。该合同规模巨大，但又非常多样化，因此，采购肯定会为许多其他机构树立一个先例，这些机构很可能热切地关注未来的发展。

问题/冲突

根据房地产分析师的意见，他们将该协议称为前所未有的，使这项交易如此特别的原因是，这是州立大学系统首次通过校园组合启动学生住房私有化。

每个校园协议都将根据各个机构的需求和目标进行调整，但 USG 将保留对校园住房合作关系的监督权，并制定治理流程。系统内一些尚未包含在 P3 协议中的机构的学生对该措施的长期影响表示担忧，如果他们的学校将来成为整体合同的一部分，例如在佐治亚理工学院。尽管 USG 尚未宣布理工学院是否会加入私有化计划，但理工学院校长 G.P. 彼得森表示，他不担心这会对理工学院产生负面影响。“我相信 USG 将与我们合作，确定并制定一项符合学生、教职工利益的计划。”常见的问题是，如果现有的上限从目前的年增长率 3% 上调，租金可能会上涨。

P3 计划中最具争议的部分之一是佐治亚州全州公投，该公投使该法案成为可能。1 号提案出现在 11 月 4 日的佐治亚州选票上，允许 Corvias 对运营 USG 拥有的财产免税。该提案的批评者，包括参议员迈克·克莱恩 (R-新南，Newnan)，他在佐治亚州参议院投票反对该提案，称该提案赋予运营 USG 拥有的财产的公司相对于运营校外私人公寓的公司不公平的优势。 这意味着，建设和/或管理州立学校的房产和停车场的私人开发商将不必为该合作关系中包含的建筑物支付房产税。 1 号提案的另一个常见批评是，措辞令人困惑，许多选民，包括学生，并没有真正了解该措施的影响。考虑到在 2013 年 12 月之前，P3 合作计划的讨论很少，当时各个机构的校长才在他们发给教职工的更新信息中发布了通用信息，因此学生感到措手不及也就不足为奇了。

东佐治亚州立学院院长罗伯特·G·伯默 (Robert G. Boehmer) 在他关于 2014 年待办事项和重中之重的概述中传达了以下信息：“简而言之，学院扩大招生规模的能力在很大程度上取决于是否有足够的 student housing，而我们的财务状况在很大程度上取决于我们扩大招生规模的能力。春季，与 USG 合作最终确定新的 student housing 计划是重中之重。我们现有的宿舍楼是使用 PPV（公私联营）建造的。我们一直在与 USG 积极合作，探索一种称为 P3（公私合作）的新的宿舍楼资金模式。这项举措已获得董事会对整个 USG 的概念批准，我预计，但尚未确定，它很快将最终获得批准。”

在 P3 项目下，私人开发商将为一些 USG 机构建设新的学生住房，并将在这些机构收购一些现有的学生住房，而不是像 PPV 那样通过公开发行免税债券来为建设筹集资金。所有这一切都将通过私人配售的应税债券发行收益完成（这不在资产负债表上，并且对佐治亚大学系统来说是信贷正面的）。然后，私人开发商将根据与高等教育机构的长期协议运营由私人开发商建造或收购的住房。按照设计，宿舍楼的日常运营与现在基本相同（例如，我们的住房人员将管理宿舍楼，我们的警官将巡逻宿舍楼，等等）。但是，财务风险将由开发商承担。伯默还指出：“我非常有希望（但尚未确定）这项 P3 项目将在不久的将来为 EGSC 的学生住房增加 200 个床位。”正如以下标题时间线所示，对未来改进的积极展望仍然是合理的。

2014年11月12日宣布的最终协议，是采购流程的结果，采购流程不仅以其广泛而多样化的范围著称，而且以其紧凑的日程著称，该日程自去年春季首次公布以来一直有效。BOR在9月份宣布，Corvias校园生活和其他两家竞争者已被选中作为预先合格的投标人。另外5家机构提交了申请，尽管它们没有被选中继续前进，但它们为一个竞争性招标提供了坚实的基础，这个招标足够强大，能够经受住潜在的抗议。迄今为止，尚未宣布任何法律挑战。

事件时间线

佐治亚大学学生宿舍事件时间表

日期	事件
2014年4月	发布合格承包商申请（RFQC）。
2014年6月	RFQC回复截止日期。
2014年7月	宣布入围名单，向入围投标人发布RFP草案。
2014年8月	进行校园参观，并进行一对一讨论。
2014年9月	初步定价截止日期，与入围投标人进行一对一谈判。
2014年10月	发布最终RFP，董事会（BOR）和基金会批准交易的总体条款。最终RFP回复截止日期。
2014年11月	就从价税豁免进行公投。BOR批准选定的特许经营者。发布颁发意向通知书。商业交割。
2015年7月	将现有住房从BOR转移到特许经营者。财务交割。开工通知。
2016年7月	建设完成，开始入住。

参与者名单

董事会（BOR）是佐治亚大学系统的管理机构。董事会选举一位校长，担任其首席执行官和大学系统的首席行政官。

仲量联行（JLL）被BOR聘请，作为其独家代理人和顾问，协助采购特许经营者并构建关系。仲量联行（纽约证券交易所代码：JLL）是一家金融和专业服务公司，专门从事房地产。

富国银行证券公司（WFS）被仲量联行聘请，为该交易提供某些财务分析。富国银行证券公司不会参与与该交易相关的任何债务证券的发行；然而，富国银行，北美公司可能作为贷款人参与由该RFQC产生的交易。

Corvias校园生活公司（CCL）被BOR选中，作为USG P3计划第一阶段的校园住房合作伙伴。CCL是Corvias集团的一部分，Corvias集团是一家完全整合的开发、建设和物业管理公司，拥有公共-私人合作的专业知识。

讨论问题

1. 在加州大学戴维斯分校西村一期项目中，是否可以将更多风险转移到特许经营者？或者这种风险是否会阻碍大学对社区的控制？
2. 加州大学戴维斯分校西村一期项目的范围在招标过程中发生了变化。在你看来，大学是否应该在招标前进行更多前期工作，以更清晰地定义范围？
3. 俄亥俄州立大学足球比赛的受欢迎程度是否会帮助校园公园获得收入？
4. 将俄亥俄州立大学的停车场租赁50年是否时间太长？
5. 这个项目的成功是否可以恢复停车场P3的声誉？
6. 如果你是一名佐治亚州的居民，你会认为哪些信息足以进行全州公投，讨论对与佐治亚大学系统开展业务的私人特许经营者的财产税豁免？
7. 如果你是一名佐治亚大学系统成员机构的学生，你对校园住房设施私有化的担忧是什么？
8. 在选择你学习期间的住房时，哪些标准对你来说最重要？

扩展阅读

1. ASCE 超出预算范围—公共/私人伙伴关系作为公共学校设施融资和交付的创造性工具：http://dx.doi.org/10.1061/(ASCE)1052-3928(2005)131:4(292)
2. 公共工程融资，美国社会基础设施P3综述，转载于2012年5月-8月：(http://www.pwfinance.net/document/research_reprints/-1%20Social%20infrastructure.pdf)
3. 汉森布里吉特公共政策论坛，大学校园的P3项目：http://www.hansonbridgett.com/Publications/pdf/~/media/Files/Publications/P3-Projects-University-Campuses.pdf
4. 加州大学的公私合作关系：http://www.ucop.edu/real-estate-services/_files/documents/ppp_at_uc.pdf
5. 公私合作关系：加州大学系统校园发展的替代采购方法，旧金山湾区经济研究所白皮书，2010年6月：http://www.bayareaeconomy.org/media/files/pdf/UCAlternativeInfrastructureWhitePaper.pdf
6. 密歇根大学P3停车场：http://facultysenate.umich.edu/faa/faa12-19-12.pdf
7. 密歇根大学决定不再推进P3：https://record.umich.edu/articles/university-decides-not-move-ahead-leasing-parking-facilities
8. 佐治亚州议会拒绝投票通过广泛的P3：http://www.mondaq.com/unitedstates/x/302986/Building+Construction/Georgia+House+Declines+to+Vote+on+Broad+P3+Legislation
9. 佐治亚州参议院第255号法案：http://www.legis.ga.gov/legislation/en-US/display/20132014/SB/255