公私合作政策案例集/加州大学默塞德分校 (redux)
本案例研究回顾了加州大学默塞德分校 2020 项目，它是 Danielle Harris、Brian Todd 和 Karim Delrehim 的合作成果。本案例集是乔治梅森大学研究生课程的产物，是公私合作政策 课程的作业，由 Jonathan Gifford 博士 主持。这里表达的观点是学生研究的产物。它不代表 Jonathan Gifford 博士或乔治梅森大学的观点。
本案例集探讨了关键参与者、事件时间轴、风险、财务和机构结构、政策问题和主要收获等要素。
加州大学默塞德分校 (UC Merced) 是一所公立机构，成立于 2005 年，是加州大学系统中最新的学校。[1] 它位于加利福尼亚州的默塞德乡村，专注于为圣华金河谷的学生服务，其中许多是第一代大学生。[1] 截至 2020 年，加州大学默塞德分校拥有超过 8,800 名学生，涵盖 24 个专业、25 个辅修专业和 17 个研究生课程。[1] 除了为学生服务外，加州大学默塞德分校还为加州中部的经济增长做出贡献，自 2000 年以来估计影响了 230 亿美元，目前雇用了 1,500 多名教职工。[1]
2020 年 9 月，名为默塞德 2020 的项目完成了建设，现被冠以美国最大的社会基础设施公私合作项目。[2] 该项目最初于 2012 年构思，旨在对占地 219 英亩的大学自有土地上的校园进行混合用途扩建，这将使校园容量几乎翻倍。[3] 2016 年，加州大学默塞德分校选中了 Plenary Properties Merced (PPM) 来设计、建造、融资和维护该项目 39 年。[3] PPM 是第一个承担加州大学任何校园多年快速跟踪项目的单一私人开发团队。[3] 开发团队由财务顾问和股权投资者 Plenary、建筑商 Webcor Builders、建筑师 Skidmore, Owings & Merrill、建筑师以及服务提供商 Johnson Controls 组成。[3]
- 加州大学默塞德分校 (UC Merced)：加州大学默塞德分校于 2005 年 9 月 5 日开校，是加州大学系统中最新成立的校园，也是 21 世纪第一所美国研究型大学。该校园位于优胜美地国家公园附近，显著扩大了全州学生进入加州大学系统的机会，其特殊使命是提高圣华金河谷学生的升学率。它也是重要的先进研究基地，可持续设计和施工的典范，以及促进该地区经济增长和多元化的动力。[4]
- 默塞德 2020 项目委员会：该委员会向校长提供咨询，负责确保校园和项目实现其总体目标。该委员会及时做出决策，并作为对校园之间竞争利益的制衡。该委员会还积极管理加州大学默塞德分校为实现 2020 年目标而需要进行的任何组织变革。[5]
- 加州大学理事会：加州大学由理事会管理，该理事会根据加州宪法设立，负责组织和管理立法管辖的具体领域。该组织是默塞德 2020 项目财务预算的审批方。
- 默塞德市议会：市议会表达了对默塞德 2020 项目的支持，并希望将其作为该市收入来源进行利用。[6]
- Plenary Properties Merced (PPM)：默塞德 2020 项目的获胜竞标者，PPM 是设计、工程、施工、维护、运营和财务合作伙伴的联合体。[4]
- Plenary Group：国际基础设施开发商和公私合作投资者，其投资组合涵盖北美和澳大利亚的 73 项资产。[7]
- Webcor Builders：PPM 的主要承包商是 Webcor Builders，一家总部位于旧金山的公司，其之前的项目包括加州大学伯克利分校的加州纪念体育场、扎克伯格旧金山总医院和加州科学院。[4]
- 强生控制公司：PPM 的主要运营和管理公司。在整个 39 年的合同期限内，为 PPM 团队提供运营、维护和翻新服务。[8]
- Skidmore, Owings & Merrill 公司：主要建筑师，与其他多家公司协调，包括：WRNS Studio、HOK、Page Southerland Page、Mahlum Architects 和 Arup 北美。[8]
- 初始 RFQ/RFP 和采购顾问：默塞德 2020 项目的采购过程中引入了多家咨询公司，包括 WT Partnership、Nossaman LLP、Ernst and Young、AECOM、Solomon Cordwell Buenz、JLL 和 The Hivdt Group。[8]
2012 年初：项目首次构思，加州大学默塞德分校邀请城市土地学会咨询服务小组分析潜在的开发方案。
2012 年秋/冬：对学生、教职工和社区进行访谈以征求意见，城市土地学会咨询服务小组发布了最终报告，其中包括项目启动的 7 个步骤计划。
2013 年秋/冬：社区焦点小组继续进行，并开始准备进一步分析，特别是针对项目交付方法、财务结构、项目成本、预算、设计和项目进度。
2014 年秋/冬：发布 RFQ，六个团队做出回应。确定三个开发团队符合资格。
2015 年 11 月：然后发布 RFP，仅面向三个符合资格的团队，截止日期为 2016 年春季。
2016 年春季：Plenary Properties Merced (PPM) 被宣布为中标者。
2016 年夏季：加州大学理事会批准了项目预算
2016 年 10 月 14 日：项目正式启动，举行奠基仪式
2017 年：该项目获得多个奖项，包括最佳社会基础设施项目、P3 奖、北美社会基础设施年度交易 IJGlobal 奖和美洲年度 P3 交易 PFI 奖。
2018 年秋季：项目第一阶段完工，包括前四个设施。将包括 700 个新的学生住房床位、600 个座位的餐厅、教室和 940 个停车位。第一阶段开幕活动获得了 CASE 卓越圈奖。
2019 年秋季：项目第二阶段计划完工，增加三个新的设施：湿实验室大楼和计算实验室大楼（内设教职工办公室）以及 NCAA-II 级户外比赛场地
2020 年 6 月 1 日：项目按时按预算完工。增加了九个新的设施，包括新的湿实验室大楼（内设教职工办公室和教室）、研究温室、980 个新的学生住房床位、630 个新的停车位、会议中心、专门的公交枢纽、新的健康中心、招生中心、现有早期儿童教育中心的扩建、竞赛游泳池、3 个网球场和 4 个篮球场。
2020 年秋季：所有 14 座建筑均获得 LEED 金级认证，其中许多获得了 LEED 白金级认证。
2055 年：39 年合同期结束
学校公私合作交易风险矩阵[9]
| 风险类型 | 公共 | 共享 | 私人 |
| 土地可用性、获取和场地风险 | X | ||
| 社会风险 | X | X | |
| 环境风险 | X | X | |
| 设计风险 | X | ||
| 施工风险 | X | ||
| 变更风险 | X | ||
| 运营风险 | X | ||
| 需求风险 | X | ||
| 金融市场风险 | X | ||
| 战略或合作风险 | X | ||
| 不可抗力风险 | X | ||
| 法律变更风险 | X | ||
| 提前终止风险 | X | ||
| 返还时条件风险 | X |
加州大学默塞德分校项目使用了一种可用性支付特许权合同类型，这是一种P3合同类型，它使用私人实体来管理和监督所有设施在整个合同期限内的设计、建造、运营和维护。PPM的合同期限为39年，但所有权在此期间仍归加州大学默塞德分校所有。[10]
该合同还建立了一套里程碑和可用性支付计划，这使得项目的融资更加可控，因为该计划被用于为大部分项目成本（约50-75%）融资。但是，付款取决于开发商的业绩，使业主能够根据其预期结果减少付款。该合同还包括一项条款，允许加州大学默塞德分校在任何时候取消协议。[11]
截至2020年，加州大学默塞德分校校园扩建项目的总预计开发成本为13.38亿美元，包括办公室、教室、实验室、运营、停车场、住房和施工应急费用。开发成本进一步由州立资格和非州立资格资金类别确定，表明潜在的融资来源和免税。请参阅下面的施工成本细目表[12]。
| 施工成本细目 | ||
| 研究实验室 | 总成本 (USD) | 成本比例 |
| 学术办公室 | $133,880,000 | 10.00% |
| 教室 | $29,910,000 | 2.23% |
| 教室实验室 | $49,750,000 | 3.72% |
| 学术领导办公室 | $14,170,000 | 1.06% |
| 对话空间 | $15,830,000 | 1.18% |
| 招生中心 | $25,050,000 | 1.87% |
| 校园运营 | $3,000,000 | 0.22% |
| 学生住房 | $387,030,000 | 28.92% |
| 学生活动 | $101,260,000 | 7.57% |
| 停车场 | $7,550,000 | 0.56% |
| 业主成本 | $85,340,000 | 6.38% |
| 意外事件 | $68,750,000 | 5.14% |
| 总成本 | $1,338,480,000 | 100.00% |
* 斜体单元格表示非州立资格资金
根据最终的校园开发条件，运营和维护成本预计每年约为1464万美元。
加州大学默塞德分校2020年项目获得了13.38亿美元的批准预算，使用以下列出的多种资金来源：该项目的资金在默塞德资金/债务和开发商资金之间分配，使用基于预期开发和生命周期成本以及预期收入和利息的长期财务模型[12]。
| 资金来源 | 金额 | 借款利率 (如适用) |
| 世纪债券 | $50,000,000 | 4.858% |
| 免税校园债务 | $400,000,000 | 6.00% |
| 应税收入 | $150,000,000 | 7.25% |
| 开发商资金 | $590,350,000 | 不适用 |
| 校园资金 | $145,130,000 | 不适用 |
融资偿还从2019年开始，期限为40年，将于2059年到期。预计的年度债务服务和偿还如下
| 资金来源 | 年度付款 | 借款利率 (如适用) |
| 世纪债券 | $2,857,000 | 4.858% |
| 免税校园债务 | $26,585,000 | 6.00% |
| 应税收入 | $11,579,000 | 7.25% |
| 总计 | $41,021,000 |
校园和开发商资金被用来在整个项目施工时间线内偿还债务。施工完成后，加州大学默塞德分校扩建项目的收入将被用来偿还债务。除了上述融资结构之外，还建立了融资基准来衡量默塞德分校债务承受能力模型的各种融资指标。[12]
加州大学（UC）拥有10个主要校园，分布在加州各地，拥有超过25万名学生和150多万名校友，被认为是美国主要的公立大学之一。鉴于大学的规模，加州大学被认为是加州主要的雇主和医疗保健交付系统的提供者之一。它最新的校园之一是加州大学默塞德分校，该校于2005年开设，作为鼓励圣华金谷居民接受高等教育的努力的一部分。[1]
2014年，默塞德2020项目被提议作为校园扩建和重建项目，占地120万平方英尺，几乎是现有校园面积的两倍。该项目包括几个新设施，例如新的研究实验室、教师办公室和1700个新的学生宿舍床位。它包括设计特征，如学术步行道，包括教育、零售和社交空间。为了与加州大学实现三重净零的可持续性目标相一致，该设计旨在实现LEED金牌认证。[3] 根据加州大学默塞德分校校长多萝西·莱兰的说法，P3被选为首选采购方式，因为资金能力下降，这归因于经济衰退，导致无法为校园项目提供资金。[13] 这种选择使加州大学能够充分利用其可用资源，并被加州大学校长珍妮特·纳波利塔诺描述为“我们其他校园的榜样”。[13]
当时，加州大学的资本运营、学术设施和延期维护的融资估计为10亿美元。为了获得融资，加州大学依赖于两种类型的资金，总收入为287亿美元，其中包括：州立资金占年度收入的近10%，外部资金包括14%的学生学费。然而，由于通货膨胀调整后的支出，学生学费有所下降，导致年度收入下降。2015年，收入为2.57亿美元，支出为2.82亿美元，导致损失2500万美元。然而，预计2015财年至2017财年的持续亏损，并在2018年至2020年期间出现转机，这是2014年制定的加州大学默塞德分校2020项目投资计划的一部分。[14] 2016年8月，该项目正式破土动工，成为美国第一个被授予的高等教育P3项目。主要协议是与PPM签订的，包括为期39年的合同期限，用于项目的設計、建造、运营和维护。这包括以下成员：（1）作为PPM股权成员的Plenary Group，（2）作为主要承包商的Webcore Builders，（3）作为主要规划师的Skidmore, Owings & Merrill Inc.，以及（4）作为主要O&M管理的Johnson Controls Inc.[15] 这是加州大学首次与私人开发团队合作进行如此规模的快速项目。作为P3协议的一部分，开发商负责项目的私人融资。该项目的总预算经批准为13亿美元；加州大学提供6亿美元，PPM提供5.9亿美元，校园资金提供1.48亿美元。[16]
该项目有一个三阶段交付计划，预计总时长为四年；第一阶段交付时间为2018年夏季，第二阶段交付时间为2019年夏季，第三阶段交付时间为2020年夏季。2018年8月，该项目的第一阶段完工，增加了三栋新建筑。这包括一个名为“展馆”的新的600个座位的餐厅，俯瞰小湖；它还包括两栋混合用途的宿舍，包含新的教室空间、零售空间和混合用途的宿舍。该项目预计在该阶段的开发过程中创造19亿美元的经济影响和24亿美元的全州影响。[17] 到2019年7月，该项目开始第二阶段，重点是开发“艺术与计算科学大楼、可持续性研究与工程大楼、研究服务器集装箱设施、区域装卸码头、娱乐场和室外篮球场以及额外的住宅”，“预计每栋建筑将容纳400多人”。[18]
Merced 2020 项目第三阶段终于在 2020 年完工，标志着美国最大的 P3 基础设施项目的完成。该项目增加了 120 万平方英尺的建筑面积，其中包括学生宿舍、会议中心、1570 个停车位、温室、计算实验室、娱乐场，以及未来阶段的更多规划项目。该项目还成功实现其所有可持续发展目标，成为美国首个所有建筑均获得 LEED 认证的高等教育校园，其中 2020 年的建筑获得 LEED 白金认证。它也是首个实现碳中和的公立大学。Plenary 执行主席 Dale Bonner 表示，“这个按时按预算完成的 2020 项目表明，当所有利益相关者以真正的伙伴精神共同努力时，就会发生不可思议的事情。”[19]
政策问题
[edit | edit source]Merced 2020 的完工引发了默塞德市议会关于将大学的校园并入默塞德市区的讨论。尽管加州大学默塞德分校与该市紧密相连，并且 Merced 2020 项目依赖于市议会的支持，但校园本身位于约塞米蒂湖附近未并入的县土地上。[6] 州议员 Adam Gray（加州默塞德民主党人）于 2020 年 9 月提出了一项法案，该法案将并入校园和一条连接道路，但不并入大学周围的任何其他财产。[6]
Merced 2020 的成功完成为这次潜在的并入带来了许多益处。首先，预计未来几年学生人数将超过 10,000 人，为该地区带来进一步的发展。[6] 并入区域内的发展将带来更多销售税，而该市在 COVID-19 大流行期间严重依赖销售税，并且市议会成员在为未来的紧急情况做准备时，将多元化的销售税池作为优先事项。[6] 此外，预计加州大学默塞德分校将继续成为该地区的经济引擎，仅 2018-2019 年的经济影响就超过 5 亿美元，并帮助创造了 5560 个工作岗位。[6] 并入加州大学默塞德分校将有助于巩固和保障大学与城市发展之间的关系。
并入也有其担忧。加州大学默塞德分校的发展无意中加剧了住房困境，其特点是空置率低，房价高，并且在 2020 年持续上涨。[6] 也有人担心这会成为保护该地区农田的风险，并分散对该市其他更需要关注的地区的关注。[6] 最后，如果加州大学默塞德分校的校园被并入，那么学生将能够参加城市选举，而选民对这将如何影响投票结果以及对市议会选区的重新划分感到焦虑。[6]
主要结论
[edit | edit source]- 加州大学默塞德分校是美国最大的公私合作社会基础设施项目，并且按时按预算完成[1]
- 建筑成本约为 13 亿美元，其中约一半由不同利率的长期贷款融资。[12]
- Merced 2020 项目通过其 185 万平方英尺的扩建，有效地使现有大学的校园规模翻了一番。
- 一直监控着几个正在进行的财务指标，并且继续监控这些指标以跟踪项目的整体融资健康状况，并主动识别融资问题。
讨论问题
[edit | edit source]- 是什么促成了 Merced 2020 的成功？
- 关于并入的政策问题，您认为应该咨询哪些利益相关者？
参考文献
[edit | edit source]- ↑ a b c d e f “关于加州大学默塞德分校。”加州大学默塞德分校。于 2021 年 10 月 14 日访问。 http://www.ucmerced.edu/about.
- ↑ “美国历史上最大的社会基础设施 P3 项目在加州大学默塞德分校完工。”Plenary。于 2021 年 10 月 24 日访问。 https://plenarygroup.com/news-and-media/news/2020/uc-merced-substantial-completion.
- ↑ a b c d e "加州大学默塞德分校 2020." Plenary。于 2021 年 10 月 14 日访问。 https://plenarygroup.com/projects/americas/uc-merced-2020
- ↑ a b c “校园宣布重大扩建。”校园宣布重大扩建 | 新闻发布室，2016 年 6 月 15 日。 https://news.ucmerced.edu/news/2016/campus-announces-major-expansion.
- ↑ “项目委员会。”项目委员会 | Merced 2020。于 2021 年 10 月 24 日访问。 https://merced2020.ucmerced.edu/about/project-board.
- ↑ a b c d e f g h i Lauten-Scrivner, Abbie。“默塞德更接近将加州大学默塞德分校并入该市。好处和弊端是什么？”默塞德太阳星报，2021 年 3 月 1 日。 https://www.mercedsunstar.com/news/local/education/uc-merced/article249342770.html.
- ↑ 关于。Plenary。于 2021 年 10 月 15 日访问。https://plenarygroup.com/about
- ↑ a b c “开发团队。”开发团队 | Merced 2020。于 2021 年 10 月 24 日访问。 https://merced2020.ucmerced.edu/partners.
- ↑ 全球基础设施中心。“学校。”PPP 风险分配工具。全球基础设施中心，2019 年 7 月 12 日。 https://ppp-risk.gihub.org/risk-allocation-matrix/social/school/#land-availability-access-and-site-risk.
- ↑ “Greenberg Traurig 代表私人配售融资的投资者。”PRWeb，2016 年 8 月 23 日。 http://www.prweb.com/releases/2016/08/prweb13634683.htm.
- ↑ 加州大学理事会。“关于加州大学默塞德分校 2020 项目交付方案的简报备忘录。”2015 年 11 月。 https://regents.universityofcalifornia.edu/regmeet/nov15/j2attach4.pdf
- ↑ a b c d “项目资金。”项目资金 | Merced 2020。加州大学默塞德分校。于 2021 年 10 月 20 日访问。https://merced2020.ucmerced.edu/financestructure.
- ↑ a b Leland，Dorothy。“建设其他加州大学可以效仿的道路”。《默塞德太阳星报》，2016年7月16日。 https://www.mercedsunstar.com/opinion/article91156352.html.
- ↑ 加州大学理事会。“财务委员会”。2016年7月20日会议。 https://regents.universityofcalifornia.edu/regmeet/july16/f3.pdf
- ↑ “全体会议联盟完成加州大学默塞德2020项目融资”。全体会议。2016年8月14日发布。2021年10月20日访问。 https://plenarygroup.com/news-and-media/news/2016/plenary-consortium-reaches-financial-close-on-uc-merced-2020-project
- ↑ “默塞德2020常见问题解答”。加州大学默塞德分校。2021年10月20日访问。 https://merced2020.ucmerced.edu/faq
- ↑ 大学传播部。“加州大学默塞德分校启动历史性的13亿美元扩张”。加州大学默塞德分校启动历史性的13亿美元扩张 | 新闻室，2016年10月14日。 https://news.ucmerced.edu/news/2016/uc-merced-kicks-historic-13-billion-expansion.
- ↑ Leonard，James。“搬迁：大规模扩建的首批建筑向学生开放”。加州大学默塞德分校，2018年8月20日。 https://news.ucmerced.edu/news/2018/moving-first-buildings-massive-expansion-open-students.
- ↑ Caulfield，John。“加州大学默塞德分校已完成的2020项目使校园的物理容量几乎翻了一番”。《建筑设计与建造》，2021年3月22日。 https://www.bdcnetwork.com/uc-merceds-completed-2020-project-roughly-doubles-campus-physical-capacity.