房地产融资与投资/抵押分类
在房地产术语中，没有哪个领域像房地产抵押那样有着更广泛的分类术语。以下分类是为了帮助解释房地产融资中使用的一些更常见的抵押类型。
在 1930 年代的大萧条之前，定期偿还抵押贷款或定期抵押贷款是为住宅房地产融资的常见方式。在这种付款方式下，只支付定期利息（每月、每季度、每年），而最初借款的金额，即本金，直到贷款期限的最后一天才偿还。通常，定期抵押贷款的期限较短，为三到五年，通常借款人没有偿还本金的意愿，也没有贷款人要求偿还本金的意愿。
最初借款的金额要么以商定的利率延长另一个期限，要么借款人会与新的贷款人协商并偿还旧贷款。但是，由于大萧条期间的金融状况以及 1934 年的国家住房法案（其中包括建立联邦住房管理局），定期抵押贷款变得不那么流行了。大萧条期间的借款人在本金到期时无法偿还。由于资金供应紧张，贷款人无法展期这些贷款，因此不得不进行止赎。这段时间超过一百万个家庭失去了房屋。货币市场的失败导致了联邦住房管理局的创建，以及抵押贷款的使用率上升。如今，定期抵押贷款通常仅用于土地和建筑融资。
与定期抵押贷款不同，定期抵押贷款在抵押贷款期限内不偿还任何本金，等额本息抵押贷款要求定期（通常是每月）偿还利息和本金。付款的第一部分用于支付截至付款日期的未偿债务的利息，而付款的剩余部分则用于减少未偿债务。在到期日，余额将减少到零。最初的付款将包含比本金减少更多的利息；但是，减少后续付款的每期付款的百分比会增加。
等额本息抵押贷款目前是获得永久性融资的正常手段。到期日通常比定期抵押贷款长得多。对于住宅物业，这种抵押贷款通常涵盖 20 到 40 年，而对于商业物业，期限为 10 到 15 年。
部分还本抵押贷款也要求定期偿还本金。但是，与等额本息抵押贷款不同，本金只被部分减少了。剩余的余额被称为气球付款。
由于本十年初利率和通货膨胀率较高，这种抵押贷款在住宅融资中变得越来越普遍。如今，一些贷款人根据 30 年摊销计划进行贷款，但期限为五年。因此，在五年结束时，未偿余额到期。
除了每期支付利息和本金外，还可能要求借款人支付一定比例的年度房产税和财产保险。对于住宅抵押贷款，这意味着每月支付房产税的十二分之一和财产保险的十二分之一。借款人的优势是，预算抵押贷款允许将这些年度费用分摊到 12 个等额付款中。对于通常将这些资金存入扣押账户或储备账户的贷款人来说，优势在于确保这些费用在到期时支付。
这些也被称为临时融资。建设抵押贷款提供建造或建设房地产项目所需的资金。该项目可以是住宅细分，购物中心，工业园区或任何其他类型的需要在完成建设期间融资的物业。通常，贷款人承诺全部贷款金额，但实际贷款的支付取决于建设的进展。资金有时以一系列提款的方式支付给借款人，具体取决于贷款人要求的工作。另一种方法是开发商将所有账单提交给贷款人，然后由贷款人支付账单。无论哪种情况，都将在已支付的金额上支付利息，而不是在全部借款金额上支付利息。
通常，收取的利率与贷款人的主要利率挂钩，主要利率是向贷款人的 AAA 客户收取的利率。除了利息外，借款人通常还需要支付 1% 或 2% 的发放费。由于建设抵押贷款被认为是高风险贷款，因此贷款人通常会要求永久贷款人提供备用承诺或提取承诺。备用承诺或提取承诺意味着，当某个事件（通常是项目完成）发生时，另一家贷款人将提供永久性融资。这确保了建设贷款人，如果项目完工并满足其他条件，将有永久性融资可用以偿还建设贷款。有时，永久性贷款人会要求项目出租一定比例才能提供融资。
永久贷款
[edit | edit source]永久贷款用于偿还建筑贷款。建筑贷款在大多数经济体中通常是短期贷款，而永久性融资通常涵盖 10 年或更长时间。永久性融资将通过定期抵押贷款支付方式完全或部分摊销。
由于付款将从项目产生的收入中支付，因此贷款人可以将借款金额与贷款交易结束前租赁的可用空间的特定金额挂钩。例如，购物中心的开发商如果 80% 的可用空间出租，则可以借款 2,000,000 美元。这可能会导致融资所需的资金缺口。
过渡融资
[edit | edit source]过渡融资的期限通常比永久性融资短，利率也通常要高得多。首先，它是一种次级抵押贷款，这意味着贷款人没有与永久性贷款人相同的留置权地位；其次，它涉及更大的风险。通常，会使用不同类型的融资。例如，商业银行可能提供建筑融资，而房地产投资信托提供过渡融资。通常所有这些都是通过抵押贷款经纪人安排的。如果永久性贷款人设定的条件尚未满足，并且建筑融资已到期，也可能需要过渡融资。在这种情况下，过渡融资将是高级融资。
优先级高级工具（第一抵押贷款）
[edit | edit source]持有房地产的第一抵押贷款意味着贷款人的权利优于后续贷款人的权利。这意味着贷款人面临的风险更小，通常会导致向借款人收取的利率低于第二抵押贷款或次级抵押贷款的利率。由于监管要求，某些贷款人只提供第一抵押贷款；其他贷款人由于公司政策限制抵押贷款为这些高级工具。
传统抵押贷款
[edit | edit source]这个国家提供的大多数永久性住房融资都是通过完全摊销的传统抵押贷款进行的。术语“传统”指的是未经联邦住房管理局（FHA）保险或退伍军人事务部（VA）担保的抵押贷款。由于没有第三方来担保或保证抵押贷款，因此贷款人承担了借款人违约的全部风险。贷款人决定是否进行传统贷款通常取决于：（1）用于担保债务的房产价值，以及（2）借款人的信用和收入状况。随着越来越多的传统贷款的出现，贷款与价值比率（借款金额与房产估值之间的关系）一直在上升，尽管大多数贷款人仍然限制其贷款额不超过价值的 80%，除非拥有私人抵押贷款保险。
这种首付要求高于 FHA 或 VA 贷款。随着住宅房地产的市场价格持续上涨，借款人需要更多的现金首付，因此许多人无法获得传统抵押贷款的融资。对于担保和保证抵押贷款，人们可以用更少的现金首付购买房地产。
联邦住房管理局保险抵押贷款 (FHA)
[edit | edit source]1934 年，国会通过了《全国住房法》，从而建立了联邦住房管理局 (FHA)，这立即导致了更多失业人员的建筑工作。这反过来又帮助刺激了萧条的经济。为了提供购买这些新住房的途径，FHA (www.fha-home-loans.com/) 建立了一个保险计划，以保护贷款人免受购买这些住房的人不付款的风险。结果是，大多数获得融资的房屋都获得了 FHA 的保险。尽管根据 FHA 保险范围获得保险的房屋比例一直在下降，但 FHA 计划的标准和要求被认为影响了住房房地产融资的贷款政策和技术。
在 FHA 保险抵押贷款下，房产和借款人必须满足某些最低标准。借款人需支付未偿余额的 0.5% 的保险费，并且在某些情况下可以获得高达房产估值的 97% 的融资。
如果使用 FHA 融资的购买者支付的金额超过估值，则估值与售价之间的差额必须来自购买者的资产。借款人不允许获得第二抵押贷款作为首付。此外，FHA 设定了贷款人收取的最大贷款起源费的限制。在贷款之前必须对该房产进行估价；这笔费用通常由抵押人承担。FHA 对这些贷款提供长达 30 年的保险。因此，低廉的结算费用、相对较低的首付和 FHA 允许的长还款期都有助于为数百万人提供住房融资，否则他们将无法购买住房。对于传统抵押贷款，利率由贷款人决定，而不是由住房和城市发展部长决定。
该利率会定期上调或下调以反映资金成本的变化，尽管从历史上看，FHA 抵押贷款的利率略低于传统抵押贷款的利率。此外，获得 FHA 保险的借款人可能会被收取折扣点，因为点可以由买方或卖方支付。近年来，FHA 扩大了其业务范围；目前，该机构管理着许多与住房相关的计划。基本的房屋抵押贷款计划通常被称为 203(b)，而为低收入或中等收入家庭提供保险抵押贷款的计划被称为 221(d)(2)。
退伍军人事务部贷款担保计划 (VA)
[edit | edit source]1944 年《军人调整法》中包含了有关对贷款人进行补偿的条款，以弥补他们在向批准的退伍军人提供融资时可能遭受的损失。最大担保金额由 VA (www.va.gov/ 和 www.homeloans.va.gov/faqelig.htm) 定期增加，并且由 VA 设定贷款人收取的最大利率。贷款与价值比率的上限没有规定，这意味着批准的退伍军人通常可以获得 100% 的 VA 融资。需要注意的是，一些贷款人对他们使用 VA 融资的融资额设置了限制。VA 对贷款提供长达 30 年的担保。
为了获得 VA 融资资格，退伍军人需要申请资格证书。房产和借款人必须符合资格。如果房产获批，将签发合理价值证书。与 FHA 一样，VA 基本上禁止次级融资。（次级融资很少见，其条款使其保持罕见。）保障范围还扩展到移动房屋、公寓和非房地产购买，例如农业设备和商业贷款。VA 贷款可以转让；但是，除非贷款人解除，否则最初借款的退伍军人仍然对贷款人负有责任。贷款人不能在 VA 或 FHA 贷款中加入提前还款罚款。没有提前还款罚款的抵押贷款通常称为开放式抵押贷款，而不能提前还款的抵押贷款称为封闭式抵押贷款。VA 将买方收取的点数限制为 1 个点。任何其他点数必须由卖方支付。
加州农业和住房购买计划 (CAL VET)
[edit | edit source]Cal Vet (www.cdva.ca.gov/calvet/) 始于 1921 年，作为一个帮助加州退伍军人以低廉的融资成本获得合适的农场或住房的计划。它是 Cal Vet 办公室内的完整融资计划。融资资金来自经选民批准的州政府发行债券的授权出售，最近来自立法机关授权的收益债券的出售。该部门从卖方处购买房产，然后以土地契约的方式出售给合格的退伍军人。退伍军人拥有公平产权，而该部门拥有法定产权。
要符合资格，退伍军人必须在退役后 30 年内使用其福利。对于受伤、残疾或战俘，没有时间限制。几乎所有希望在加州买房的退伍军人都符合资格。他们目前有资金为所有合格的战时退伍军人提供资金，无论他们在军队服役的时间。他们也为符合“收益债券基金”标准的和平时期退伍军人提供资金（首次购房者或在目标区域购房者，其收入和购买价格符合限制）。没有居住限制。无论退伍军人在哪里入伍，他们都有资格。任何时候只能有一笔贷款处于活跃状态；但是，如果退伍军人在多个战争时期服役，则第二笔贷款是可能的。
贷款包括独栋住宅、公寓、联排别墅和借款人拥有的土地上的移动房屋。
担保传统贷款
[edit | edit source]担保传统贷款是指由私人（非政府）保险公司担保的贷款。FHA 担保贷款和 VA 保证贷款的建立导致贷款价值比和摊销期限比银行愿意在传统融资下提供的更高。随着住房成本逐年持续上涨，需要一些方法来提供抵御高贷款价值比的传统抵押贷款损失的保护。因此，1957 年，抵押贷款担保保险公司 (MGIC) 或通常称为“Magic”，为批准的银行建立了私人抵押贷款保险计划 (PMI)。
MGIC 为银行提供比 FHA 更快的服务和更少的繁文缛节。如今，私人抵押贷款保险公司承保的贷款数量超过了 FHA 和 VA 的总和。与 FHA 不同，FHA 保险的是整笔贷款，而 PMI 只保险贷款的最高 20% 或 25%，并且保险公司通常依赖银行对房产进行估价。虽然大多数 PMI 贷款的贷款价值比为 90%，但保险范围最高可达 95%。对于 90% 的贷款，借款人通常会在结算时支付 1% 的一半，并在其后每年支付 1% 的四分之一的未偿余额。对于 95% 的贷款，利率通常为贷款的 1%，结算时支付，并在保险持续的每年支付未偿余额的 1/4%。由于只覆盖贷款的最高部分，一旦贷款价值比降至某个百分比以下，银行可能会终止保险范围，因此，保险费不再向客户收取。如果发生违约，保险公司可以选择偿还贷款，或者让银行进行止赎，并支付不超过保险范围的损失。
次级债务工具（第二抵押贷款）
[edit | edit source]次级抵押贷款是指优先级或留置权位置低于第一抵押贷款的抵押贷款。第三甚至第四抵押贷款也被归类为次级抵押贷款。是什么使抵押贷款成为次级抵押贷款，是因为它是在第一抵押贷款登记后登记的，因此它的留置权位置低于第一抵押贷款。
购房抵押贷款（PMM）
[edit | edit source]购房抵押贷款在房地产融资中具有双重含义。银行将所有用于购买房地产的抵押贷款都指定为购房抵押贷款，因此，所有解释过的不同类型的抵押贷款都可以归类为购房抵押贷款。该术语的第二个含义解释了当买方没有必要的现金时，卖方同意以购房抵押贷款的形式收回部分售价的情况。这种抵押贷款通常会被次级，以便获得第二留置权位置，因为主要银行会在发放贷款之前要求获得第一留置权位置。对于买方来说，这意味着更少的现金，以及可能比从主要银行借入相同资金时更低的 PMM 利率。卖方可以通过同意收回购房抵押贷款来诱使达成否则不可能的交易。卖方受到保护，因为 PMM 与任何其他第二抵押贷款一样，对房产设置了留置权。
房屋改善贷款
[edit | edit source]近年来，住房成本上涨和市场价格上涨的一个结果是，房地产所有者积累的权益相对较快。对于所有者来说，这笔权益可以成为一种资本来源，可以从房屋中提取出来用于房屋改善、个人或商业目的。许多商业银行和金融公司根据房主权益的百分比提供短期（三到五年）次级抵押贷款。由于它们是次级抵押贷款，因此此类贷款的利率通常比高级债务工具的利率高出三到四个百分点。
循环抵押贷款
[edit | edit source]顾名思义，循环抵押贷款（或信托契约）是一种围绕现有第一抵押贷款的次级抵押贷款。它也被称为全包信托契约 (AITD)。这种获得额外资金的方法通常用于商业地产，这些地产拥有大量的权益，并且现有第一抵押贷款的利率很低。通过获得循环抵押贷款，借款人根据房产的当前市场价值和第一抵押贷款的未偿余额之间的差额获得资金。借款人摊销循环抵押贷款，其中现在包括第一抵押贷款的余额，循环抵押贷款银行将必要的定期债务服务转给第一抵押贷款的持有人。因此，借款人减少了权益，同时获得了比通过普通第二抵押贷款获得的更低的利率。贷款人获得了循环抵押贷款利率高于支付给第一抵押贷款持有人的利息带来的杠杆作用。
示例
[edit | edit source]售价为 300,000 美元。抵押贷款余额为 200,000 美元，以 9% 的利率支付。买方将支付 30,000 美元的现金，并同意以 11% 的利率支付余额。通过使用循环抵押贷款，卖方可以使买方同意 270,000 美元的抵押贷款，利率为 11%；买方向卖方支付适用的月供。卖方反过来继续支付原第一抵押贷款的款项，该贷款以 9% 的利率支付。这意味着卖方以抵押权人的身份现在获得了 70,000 美元的 11% 利率（新抵押贷款 270,000 美元与现有抵押贷款 200,000 美元之间的差额），以及现有 200,000 美元贷款的 2% 利率。
卖方以常规方式向买方授予契约。请注意，为了使这种方法起作用，原始银行必须同意卖方转让所有权。
抵押的房产类型
[edit | edit source]组合抵押贷款
[edit | edit source]房地产销售通常会将某些物品和设备作为销售价格的一部分。买方可以通过使用打包抵押贷款，为房地产和个人财产融资，而无需分别获得这些物品的抵押贷款。在住宅房地产中，建筑商可能会将炉子、冰箱、洗碗机或空调作为销售价格的一部分。对于商业房地产，某些设备或家具通常包含在销售价格中。买方的优势在于，这些物品可以比使用单独的金融工具时以更长的时间和更低的利率融资。对于建筑商或卖方，这些物品通常用作融资销售的诱因。
开发商通常使用整体抵押贷款来涵盖同一抵押贷款下的多个地块。例如，开发商购买一块大型土地，并计划将其细分为 100 个地块，然后在地块上建造房屋。开发商可以获得一项涵盖所有地块的整体抵押贷款，而不必花费时间和精力获得 100 项独立的抵押贷款。由于开发商可能会一次开发几个地块，因此抵押贷款将包含一个部分释放条款，这意味着随着债务的偿还，单个地块将从抵押贷款中释放。因此，开发商可以偿还部分抵押贷款，让一定数量的地块被释放，在地块上建造，然后将它们出售，不受仍然存在于未释放地块上的留置权的限制。
某些贷款机构（并非所有）提供移动房屋贷款。通常，融资的金额远低于平均住宅贷款，摊销期也短得多，可能为 7 到 10 年，即使 FHA 和 VA 融资都提供更长的期限。摊销期通常更短，因为与永久性房屋不同，移动房屋通常会贬值，因此贷款机构希望在更短的时间内收回款项。一些贷款机构担心，由于移动房屋没有永久固定在地面上，因此贷款的抵押品（移动房屋）可能会被不诚实的借款人移动，因此并非所有贷款机构都提供移动房屋贷款。
土地契约，也被称为分期付款销售合同，是指卖方接受一块土地的首付款和一系列定期支付的本金和利息。然而，与其他类型的融资不同，在收到最后一笔付款之前，产权不会转移。尽管被称为土地契约，但这种融资方式也可以用来购买已开发的土地。与土地契约相关的规则因州而异。例如，一些州要求在借款人支付一定比例的贷款后，产权必须转移。
出售回租被商业房地产所有者用作筹集资金的一种方式。该过程涉及同时出售和回租房地产，通常通过净租赁。卖方的优势包括释放之前绑定在项目中的资金，并将租金支付作为合法营业费用列入所得税目的。对于投资者来说，租金支付代表着投资回报，任何因税收目的而产生的折旧或由于市场状况而导致的价值增长都归投资者所有。
地面租赁通常是未开发土地的长期租赁。租户支付所谓的土地租金，并支付与所有权相关的全部税款和其他费用。房东收到净额，净额可能包含一个升级条款，以便定期调整土地租金，以反映土地价值的变化。
通常，地面租赁包含一个从属条款。从属条款是第一抵押权持有人同意接受第二抵押权持有人从属地位的协议。如果没有从属条款，在土地上建造改进可能更加困难。在没有出租人对土地进行从属协议的情况下，贷款机构在发放贷款时只会考虑租赁权的价值，而从属协议则会考虑财产的全部价值。
在该国某些地区，特别是马里兰州巴尔的摩，住宅房地产下的土地是通过长期租赁协议出租的，土地所有者定期收取土地使用费。这种协议涵盖了很长一段时间，可能长达 99 年，租户可以选择续租，并且由于土地不属于完全所有权，因此房屋的购买价格较低。因此，需要借款的资金更少。地面租金的拥有者拥有比贷款机构更高的留置权地位，因此贷款机构通常要求借款人将地面租金作为每月债务服务的组成部分。州法律规定了土地租赁。
随着条件和需求的变化，贷款机构引入了新的、更灵活的融资技术。从定期抵押贷款到完全摊销抵押贷款的转变，以及贷款价值比率的提高，都是此类行动的例子。虽然没有人确切知道未来会发生什么，但目前正在使用多种类型的融资技术。
在完全摊销抵押贷款下，每月的付款额完全相同。明显的优势是，在获得抵押贷款时，借款人可以保证抵押贷款支付的水平或恒定性。然而，对于一些购买者来说，所需的每月支付额过高，以至于贷款机构不会发放贷款，仅仅因为借款人的收入不足。对于 GPM，每月抵押贷款支付额从低于水平年金支付额开始，并在抵押贷款期限内定期增加。因此，借款人可以比每月支付额在抵押贷款期限内保持不变的情况下，获得更大的融资额。FHA 目前提供了一些 GPM 计划。
这是一项递增付款抵押贷款，旨在克服 GPM 的负摊销方面。FLIP 抵押贷款的关键在于使用买方的首付款。首付款并没有被用作首付款，而是存入一个有担保的、有利息的储蓄账户，它既作为贷款机构的现金抵押品，又作为借款人在贷款头几年支付补充款项的来源。
在抵押贷款的早期，贷款机构每个月都会从储蓄账户中提取预定的金额，并将这些金额添加到借款人减少的付款额中，以进行一次完整的正常抵押贷款支付。补充支付每月都会减少，并在预定期间（通常为五年）结束时消失。通过使用这种类型的计划，借款人更有可能获得比使用传统完全摊销抵押贷款更大的贷款。
反向抵押贷款是老年人享受退休生活以及应对通货膨胀及其带来的影响的一种方式。反向抵押贷款使老年房主能够将房屋的一部分权益转换为收入，而无需出售、放弃产权或支付每月供款。房主必须年满 62 周岁才能符合资格。在反向抵押贷款中，贷款机构支付房主——这与传统抵押贷款相反，传统抵押贷款中房主支付贷款机构。房主可以选择接收每月付款、一次性支付、信用额度或任何组合。
它也被称为浮动利率抵押贷款 (VRM)。在 ARM 下，贷款人收取的利率可能会根据某些贷款人无法控制的参考指数而变化，例如生活成本指数、旧金山 12 区资金成本、1 年期美国国库券和伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR)。对于贷款人来说，这意味着随着资金成本的增加，对现有抵押贷款收取的利息可以增加，从而保持资金成本和回报之间的差距。每月付款、到期日或两者都可以更改以反映利率差异。此外，抵押贷款通常会规定贷款人可能收取的最高年费和最高利息总额增长。根据 FHLBB 制定的现行规定，利率不得超过初始利率 2.5 个百分点。利率可以每 6 个月调整一次，每次调整不得超过 1/2 个百分点。
第 11 区指数可能是最常用的 ARM 基准，由旧金山联邦住房贷款银行计算。它反映了加利福尼亚州、亚利桑那州和内华达州储蓄和贷款机构的存款成本。近年来，加利福尼亚州发放的大多数 ARM 都与该指数挂钩。
重新协商利率抵押贷款，也称为循环抵押贷款，帮助贷款人避免被锁定在低于资金成本的利率中。在此，每隔 3 到 5 年，贷款将以当时的利率续期；借款人至少保证 30 年的期限，并且可以随时无息偿还贷款。如果利率上涨，如果贷款续期，付款也会上涨，但借款人可以四处寻找最好的交易。
共同增值抵押贷款是一种股权参与贷款，即为了收取低于市场利率的费用，贷款人会获得在特定时间段内房产价值增值的预定百分比。对于贷款人来说，从房产增值中获得的资金提高了投资的有效收益。借款人通过同意分享利率，反过来减少了每月抵押贷款付款。SAM 通常写成这样，在共同增值期结束时，将对房产进行估价，贷款人应获得的增值金额将在此时到期。
这种融资方式针对那些只计划在房子里住短时间的人。在这种抵押贷款下，会收取较低的利率，因此每月抵押贷款支付也较低。在房屋出售时，贷款人会收到递延利息加上一笔费用，作为对延迟支付本应每月支付的利息的补偿。
这个术语在用于对抵押贷款类型进行分类时，有许多含义。一种常见的参与抵押贷款是指当多个抵押权人对一个房地产项目进行贷款时，例如大型商业项目。第二种参与抵押贷款涉及多个借款人对抵押贷款负责，例如合作公寓。最后，参与抵押贷款也代表着抵押权人和抵押人之间的一项协议，该协议规定贷款人一旦提供贷款，将在该项目中拥有特定比例的产权。
售后回租是指房产所有者将房产出售给投资者，然后将其租回，通常为 20 年或 30 年期限。
杰伊以 500,000 美元的价格将房产出售给劳拉，并同意以净租的方式将其租回，以给她 10% 的投资回报。杰伊将收到 500,000 美元的现金，并将保留房产，每年向劳拉支付 50,000 美元的净额。在期限结束时，房产将归还给劳拉。
买家在选择抵押贷款方面面临着巨大挑战，但您可以帮助他们顺利开始。您如何知道哪种抵押贷款选项最适合特定的买家？即使经济学家能够就未来一年的利率走势达成一致，您也不应该为买家选择一种抵押贷款类型。您应该做的是尽可能了解抵押贷款选项。然后，您可以向买家提供信息，帮助他们做出明智的决定。本节将讨论目前使用的一些抵押贷款工具，以及这些抵押贷款的一些特点。
最流行和最传统的抵押贷款是固定利率抵押贷款，它涉及根据固定利率进行定期付款。除非利率超过“舒适”水平（通常约为 10%），否则买家可能会选择这种抵押贷款。根据联邦国民抵押贷款协会 (Fannie Mae) 的数据，首次购房者通常会选择固定利率抵押贷款，因为他们希望获得稳定且负担得起的付款的保障。同样根据 Fannie Mae 的数据，出于财务动机的买家可能会选择固定利率抵押贷款，因为他们希望在整个贷款期限内保持较低的每月付款。
例如，由于某些地区的房屋可能比其他地区的房屋升值速度更慢，因此有些人更愿意支付较低的每月付款，这样他们就可以将节省下来的钱投入到其他回报率更高的投资中。此外，买家可以在整个贷款期限内获得最大的累积税收抵免。
通常，贷款人要求传统固定利率抵押贷款的 20% 首付，但如果获得联邦住房管理局 (FHA) 的保险，只需要 5% 的首付。
此外，私人抵押贷款保险 (PMI) 可以帮助买家仅支付 10% 的首付来购买房屋。顾名思义，买家通过私人公司购买 PMI，但贷款人通常会为买家获取保险。首年保费通常占贷款总额的 0.35% 到 1.65%，具体取决于保单的要求，买家必须预先或每月支付保费。
30 年期固定利率抵押贷款的变体是期限较短的固定利率抵押贷款，贷款期限为 10 年或 15 年。这些期限较短的贷款需要支付比 30 年期贷款更高的每月付款，但吸引买家的好处通常包括更低的利率、更快的房屋净值积累以及比 30 年期抵押贷款节省的大量利息。
对于双周固定利率抵押贷款，付款大约是具有相同摊销计划的每月固定利率抵押贷款的一半，并且它们会从借款人的银行账户中每两周自动扣款。借款人在 12 个月内相当于支付了 13 个月的付款，因此他们节省了利息，并且他们的房屋净值积累更快。双周抵押贷款每两周摊销一次，而不是每月摊销一次，并且提供 10 年、15 年、20 年和 30 年的贷款摊销期限。
可调整利率抵押贷款 (ARM) 比固定期限抵押贷款风险更大。为了获得更低的初始利率，借款人承担了这样的风险，如果贷款利率上升，他们的付款也会上升。
对于可调整利率抵押贷款 (ARM)，利率会在贷款期限内根据市场利率的变化进行调整。借款人通常会选择六个月、一年或三年期的 ARM，顾名思义，利率在最初的六个月、一年或三年内保持稳定。（当然，还有其他类型的 ARM，它们也根据其付款调整频率进行分类。）每期调整上限和利率调整上限可以帮助降低风险，这些上限在一些 ARM 中是可用的，贷款期限也包括 15 年和 30 年，还有转换为固定利率抵押贷款的选择。
为什么有些借款人选择 ARM？那些预计将在几年内搬迁的人，通常会选择 ARM，因为它们的初始利率较低，然后在利率调整之前转售房屋。如果较低的初始利率能够弥补再融资的交易成本，正在为其现有抵押贷款再融资的借款人也可以选择 ARM。
但请记住，贷款人使用不同的指数来确定其 ARM 的基准。所使用的指数将决定贷款期限内的付款。例如，资金成本指数与储蓄账户的利率挂钩。然而，许多贷款人现在使用一年期美国国库券指数或第十一区资金成本指数来调整其 ARM。
此外，ARM 的结算点的处理方式可能不同。一些贷款人允许买方在贷款的头两年内，将结算点的费用分摊到每个月等额的款项中。买方应与其税务顾问核实这些付款的可扣除性。
负摊销
[edit | edit source]对于大多数贷款，付款包括本金和利息，借款人在贷款期限结束时将偿还全部贷款。但一些借款人通过使用负摊销贷款来承担更大的风险。在这种情况下，每月付款不足以支付借款人用于偿还本金和利息的费用，在年底，借款人实际上欠的钱比他们支付 12 次付款之前欠的更多。为什么借款人会这样做？负摊销贷款可以提供较低的每月付款，通常情况下，承担这种风险的借款人是在房价极高的市场中购买房产。许多人赌博，认为他们的房屋升值足以弥补他们的付款与新贷款金额之间的差额。
承担已知的风险
[edit | edit source]一些借款人愿意承担风险，如果他们事先了解风险。对于递增付款抵押贷款 (GPM) 或增值抵押贷款 (GEM)，付款会在贷款期限内增加。借款人可以为更大的付款做好准备，因为他们确切地知道付款将增加多少。GPM 和 GEM 之间的区别在于摊销计划的处理方式。GEM 的计算基于 30 年固定期限，即使付款在贷款期限内增加。因此，30 年贷款通常会在 15 到 20 年内偿还。对于 GPM，增加的付款在 30 年期限内安排，并且“超额付款”直接应用于贷款本金。FHA 提供五种不同的 GPM，退伍军人管理局 (VA) 提供其自身的 GPM 和 GEM 计划。
让退伍军人管理局承担风险
[edit | edit source]除了 GPM 和 GEM，由退伍军人管理局担保的贷款无需首付，建造商或卖家可以为买方支付结算费用。
退伍军人管理局还为退伍军人提供买方减价购买计划，其中卖家向贷款人付款以降低借款人的利率，无论是暂时还是永久。在永久性减价中，卖家通常会提供将利率降低 1 个百分点，低于退伍军人管理局为整个 15 年或 30 年贷款期限设定的最高利率。对于临时性计划，3 2 1 选项很常见。在第一年将利率降低 3 个百分点，在第二年降低 2 个百分点，在第三年降低 1 个百分点。然后付款增加到 30 年期限的正常水平。最后，为了在借款人决定转售时增加选择，没有退伍军人管理局贷款具有转售条款。因此，另一个买方可以以原始利率承担退伍军人的贷款，或者退伍军人可以在没有原始贷款人批准的情况下，合并第二笔抵押贷款、环绕抵押贷款、契约出售、租赁购买或租赁协议。
让住房与城市发展部承担风险
[edit | edit source]住房与城市发展部不仅为贷款人提供贷款保险，而且其保险还使买方能够以少量首付购买房屋。根据住房与城市发展部 203b 计划，几乎所有 18 岁或以上的美籍居民都可以通过 15 年或 30 年固定利率贷款购买房屋，首付为价值前 25,000 美元以及结算费用的 3%，剩余部分为 5%。住房与城市发展部的另一个选择是共有产权抵押贷款 (SEM)，通过这种方式，边缘买方可以与亲属或投资者一起购买房屋。对于 SEM，贷款通常高达房屋价值的 97%。每个投资者拥有房屋的百分比，每月付款根据这些百分比计算。
卖家融资
[edit | edit source]如果买方正在考虑一栋拥有可承担抵押贷款的房屋，且抵押贷款利率合理，或者卖家已经偿还了其抵押贷款，请务必考虑卖家融资。通过卖家融资，卖家确定销售价格，然后就像贷款人一样行事。他确定必要的首付金额以及其他销售条款。
当利率很高，买房对于许多原本可以负担得起的人来说变得遥不可及时，卖家融资变得更加普遍。但无论利率如何，这种选择都帮助那些可能无法从贷款机构获得贷款的人或有能力支付每月付款但没有首付款的人购买房产。对于卖家可能会认为合格边缘的借款人来说，他们不仅可以获得购买资格，而且还可以节省资金，因为结算费用通常不存在或比贷款机构融资更便宜。为什么卖家会承担这种风险？通常，卖家融资产生的回报远高于大多数其他投资。此外，卖家融资在税务目的上被视为分期付款销售。最后，如果买方违约，卖家可以在合同下收回房产，或者如果绝对必要，他可以对房产进行止赎。
卖家还可以为已经拥有房屋的买方提供环绕抵押贷款。通过这种选择，卖家预付资金以支付或“环绕”旧抵押贷款的余额以及新贷款的金额，利率低于市场水平。环绕抵押贷款的期限是旧抵押贷款剩余的时间。因此，在卖家的帮助下，买方的每月付款远低于以更高利率获得的新第一笔抵押贷款。
帮助找到合适的方案
[edit | edit source]也许你正在合作的一些买方想要购买房屋，但他们希望每月付款较低，以便他们可以为孩子的大学教育存钱。或者，也许你的一些潜在客户还没有存够钱来支付他们感兴趣的房屋的首付，但他们希望投资房屋，而不是每个月支付租金。
如今的买方拥有许多融资选择，对他们来说，挑战在于找到最适合其特殊情况的选择。你对他们选择方案的了解可以帮助确保他们的第一步是正确的。