房地产融资与投资/贷款流程跟进
在贷款处理过程中，贷款机构和买方都需要您的支持。但是，您和贷款机构彼此之间以及对买方有什么责任？与所有各方沟通并注意细节可以加快交易速度——以及佣金支票。
与贷款机构保持联系以了解情况是有意义的。不过，了解您应该联系谁很重要。通常，贷款处理人员和贷款员处理贷款。虽然两者之间有区别，但在较小的贷款部门，这个人可能是同一个人。贷款员会对买方进行预先资格审查，选择最适合买方的贷款，并且是您的主要联络人。
处理人员会收集所有必要的文档（就业证明、银行账户号码、信用报告、税务表格等），并将贷款打包，使其符合联邦国民抵押贷款协会 (房利美) 或联邦住房贷款抵押公司 (房地美) 的要求。处理人员会获取贷款机构的堆叠顺序，并安排评估和产权报告。
然后，贷款将发送给贷款员，贷款员会将交易的最新进展通知您，并告知您是否需要做任何事情来协助处理过程。随后，贷款将发送给承销商或贷款委员会，或两者兼而有之，以便进行审查和最终批准。
这是一个检查和复查的过程。
您应该多久与贷款员联系一次？这可能取决于您之间的关系。房地产专业人员和贷款机构之间的沟通至关重要。在后续过程中，沟通渠道应保持畅通。
与买方联系呢？销售人员应让买方知道他们可以做些什么来加快贷款流程：“如果验证卡在某个地方，买方可能更容易致电并自行处理。”
房地产专业人员还可以做些什么来帮助加快处理过程？检查订金，告知买方有关房屋保险的信息，并订购房产的概况。销售人员可以通过为评估师获取可比房产来帮助评估。提供类似房产的评估可以使评估师的工作更容易。但是，一些评估师希望得到房地产专业人员的帮助，而另一些则不希望，因此最好咨询相关的评估师。
如果贷款被拒绝，房地产专业人员可以采取一些补救措施。您可以尝试帮助确定问题（例如，信用不良和就业问题），并保持现实和支持。当买方的贷款被拒绝时，您可能想告诉买方：“这家特定的贷款公司拒绝了贷款。但是，在房利美和房地美的规则和条例中，有一定的灵活性。即使一家公司拒绝了贷款，并不意味着另一家公司也不会批准。这是一个冲刺到终点的比赛，我们只是绊倒了，并不意味着我们应该放弃。当贷款被接受时，您应该在结算之前告知买方结算费用。
在后续过程中，沟通至关重要。您作为沟通者和协调者的作用比以往任何时候都更加重要。通过保持周到和准确，您将提升自己在贷款机构和买方中的专业精神和声誉。
表 1. 抵押贷款类型
| 贷款类型 | 优势 | 劣势 |
|---|---|---|
| 固定利率、固定付款 a. 传统 30 年期抵押贷款 |
30 年的固定月供提供本金利息支付的确定性 | 初始利率高于可调整利率 |
| b. 传统 15 年或 20 年期抵押贷款 | 利率低于 30 年期固定利率；更快的权益积累和更快的贷款还清速度 | 月供更高 |
| c. FHA、VA 固定利率抵押贷款（30 年期和 15 年期） | 首付要求低，可以完全承担，没有提前还款罚款 | 可能需要大量的点数；申请过程可能存在繁文缛节和延迟 |
| d. “气球”贷款（3-10 年期限） | 可能享受折扣利率和其他优惠条款，尤其是在房屋卖家提供贷款时 | 在 3 到 10 年期限结束时，剩余的全部余额必须以一次性付款或“气球”付款的方式支付，迫使借款人寻找新的融资 |