房地产融资与投资/投资入门
在您投资任何资金之前，您应该评估您目前的财务状况。考虑您的收入、支出、税收、未来更高的收入前景以及影响您货币状况的所有其他细节。决定您想要投资多少。现实地说，这只能用支付完开支、拥有适当的保险和缴纳养老金后剩下的钱来完成。
然后非常谨慎地制定您的投资目标或目标。您是投资为了赚钱？作为对通货膨胀等经济波动的对冲？建立退休收入？您的下一步应该是检查本栏中提供的投资选择，然后决定哪种投资最适合您。
您应该尝试根据您的目标和财务特征制定投资策略。投资规划应旨在找到风险和回报的良好组合。您应该考虑可用的投资类型，包括它们的潜在回报和风险。此外，您应该了解投资的普遍风险，包括与股市价格波动、通货膨胀和货币市场状况相关的风险。
首先设定您的长期目标，以中期和远期为目标。然后建立与长期目标一致的短期财务目标。如果在六个月或一年后，您还没有实现您的短期目标，您可能需要重新评估您的长期目标。但是，如果您做得比预期好得多，您可能想制定更雄心勃勃的目标。请记住，投资是您整体财务规划不可或缺的一部分。
如果可能，尝试投资税后收入的 15%。此外，请确保在开始投资股票等证券之前，您的总资产应该是负债的两倍。以下是可用于投资的资金来源。
- 可支配收入。税后收入是可支配收入，是您可以用于消费或储蓄的钱。您必须将很大一部分可支配收入用于固定或半固定支出，例如住房成本、食物和交通。可支配收入是在这些支出后剩下的。
- 房屋净值。您可能在您的房子里放了很多钱。您可以通过房屋净值贷款或房屋净值信用额度兑现其中的一部分。
- 人寿保险。如果您有现金价值（例如，终身寿险或变额寿险）人寿保险，您可以借入一定数额。
- 利润分享和养老金。如果您拥有某种形式的年金，您可以再次以低息借入一定数额。
- 来自父母或富有的叔叔的礼物。
- OPM（他人的钱）。
应考虑安全性、回报和风险、收入稳定性和流通性和流动性。
本金安全。它是特定投资所涉及的风险程度。您不希望损失一部分或全部初始投资。
回报和风险。投资的主要目的是以以下形式赚取资金回报：利息、股息、租金收入和资本增值。但是，增加总回报将需要更大的投资风险。因此，收益和风险程度是直接相关的。更大的风险也意味着牺牲本金安全。请记住：您必须选择适合您的财务状况和目标的优先事项。
收入稳定性。当稳定收入是最重要的考虑因素时，应重点关注债券利息或股票股息。如果您需要定期用来自外部投资的收入来补充您的收入，情况可能就是这样。
流通性和流动性。是指能够找到一个现成的市场以正确的价格出售投资的能力。
税收因素。高税收阶层的投资者将拥有与低税收阶层的投资者不同的投资目标。如果您处于高税收阶层，您可能更喜欢市政债券（利息不征税）、房地产（有折旧和利息抵扣）或提供税收抵免或税收避难所的投资，例如石油和天然气方面的投资。
此外，还有许多其他因素需要考虑，包括
- 当前和未来的收入需求
- 对冲通货膨胀
- 承受经济损失的能力
- 易于管理
- 投资金额
- 多元化
- 税收和遗产状况
- 长期与短期潜力
- 所需的投资面额（例如，一些房地产投资信托基金 (REIT) 需要 5,000 美元的最低投资）
- 贷款抵押品需求
- 免受信贷索赔的保护
在制定您的投资策略时，建议您提出以下问题
- 您希望多少比例的资金安全且流动？
- 您是否愿意为了更高的回报而承担更大的风险？
- 您愿意在您的投资中承担多长时间的到期期限？
- 为了多元化，您的投资组合应该是什么样的（例如，股票、黄金、房地产）？
- 您是否需要投资免税证券？
投资可以分为两种形式：固定收益和浮动收益。简单地说，固定收益投资承诺您定期获得一定金额的收入。这些包括公司债券和优先股、美国政府证券（国库券）、市政债券和其他储蓄工具（储蓄账户、存款证）。另一方面，浮动收益投资是指既没有本金也没有收益以美元形式预先在合同中设定。
也就是说，浮动收益投资的价值和收益都可以随着内部或外部经济条件的变化而以美元金额上下浮动。这些包括普通股、共同基金、房地产和变额年金。国库券是一种短期美国政府债务，以低于其面值的价格出售。国库券流动性强，几乎没有风险，通常被用作现金的替代品。
投资可以被视为金融资产或实物资产。金融资产包括所有无形的投资，即你不能触碰、穿戴或行走的东西。它们代表您对公司的股权所有权，或者证明有人欠您债务，或者表明您有权在以后日期购买或出售您的所有权权益。金融资产包括
1. 股权权益直接
- 普通股
- 期权和认股权证
2. 股权权益间接
- 共同基金
3. 债权人权益
- 储蓄账户和存款证 (CD)
- 国库券
- 货币市场基金
- 商业票据
- 公司债券和政府债券
4. 优先股
5. 商品和金融期货
6. 年金
实物资产是指您可以用手触碰的投资。实物资产包括
- 房地产
- 贵金属
- 收藏品和宝石
投资可以是短期或长期。短期投资持有时间不超过一年，而长期投资在一年以上到期。例如，一年期存款证是短期投资；十年期债券是典型的长期投资。一些长期投资没有到期日。例如，普通股和优先股等股权证券是长期投资。但您可以购买长期投资，并在一年内出售，将其视为短期投资。注意：在选择您想要的投资类型时，请谨慎对待销售人员（例如，经纪人、共同基金代表）的建议，因为他们的主要动机是赚取佣金。相反，咨询理财规划师、注册会计师或投资顾问。
普通股是一种代表公司所有权权益的证券。这种所有权权益由可转让的股票证书证明。每股代表公司的一份所有权份额。通过购买公司的股票，你获得了该公司的一部分股权。作为股东，你可以投票选举公司的董事会。股权投资没有到期日。优先股股东在股利和清算权利方面优先于普通股股东，但与债券利息不同，支付优先股股利并非强制性。为了换取这些优先权，优先股股东放弃了投票权。
债券是一种证明你向企业或政府贷款的证书。你将收到投资的利息和本金偿还。债券可以归类如下
(a) 抵押债券。抵押债券以抵押财产为担保，抵押财产可能是。
(b) 公司债。它们以发行公司的信誉为担保。发行公司必须具有良好的财务状况。高信用评级至关重要。政府债券就是一个例子。
(c) 次级债券，在清算或重组时（尽管仍先于股票）优先于公司债。次级债券有时由金融公司发行。
(d) 收入债券。这些债券仅在有盈利的情况下支付利息。
你愿意承担多少投资风险？风险是指你投资中损失资金的可能性；它是指投资最终收益的不确定性。投资在到期期间的价值波动越大，你在购买和持有该投资时承担的风险就越大。
所有投资都涉及一定程度的风险。一般来说，你需要在风险和收益之间找到平衡；风险越高，收益就必须越高。激进的投资策略试图最大限度地提高收益并承担高于平均水平的风险。防御性投资策略旨在降低风险，但也提供较低的收益。如果你进行激进投资，你往往会更频繁地买进和卖出。在防御性策略中，存在“买入并持有”的理念。激进投资可能包括以保证金（信贷）购买证券，以增加盈利潜力。防御性投资不依赖于信贷（或杠杆）。多元化是一种防御性策略。
激进投资涉及集中投资，即一次投资于少数几种证券，以期获得高收益。通常，你投资于单一来源的资金越多，回报率就越高。例如，银行通常会支付给你 100,000 美元的投资比 10,000 美元的投资更高的利息率。
大多数投资者偏爱安全投资而不是风险投资。如果你属于那些想要进行安全投资，并获得可预测但回报率较低的投资，那么可以投资美国政府证券、银行账户或货币市场共同基金。如果你已经退休，你可能更偏爱提供固定年收益的安全投资。证券价格的升值不如稳定、有保证的收入重要。风险投资由于不确定性而不可取。因此，退休人员可能对长期政府债券感到满意。
流通性应与流动性区分开来。流通性意味着如果你想出售投资，可以找到现成的市场。流动性意味着投资不仅具有流通性，而且价格也高度稳定。
如果你投资有限，或者正在为特定个人或商业项目（例如房屋首付）储蓄，流动性可能很重要。但是，流动性投资通常比非流动性投资赚取的收益少。你希望将投资转换为即时现金时，将延迟和交易成本降至最低。流动性投资包括储蓄账户、货币市场基金和定期存款。如果你可能在紧急情况下需要资金，就应该存在流动资金！
下表显示了投资的流通性和流动性因素。
投资流通性和流动性
| 流通性 | 流动性 | |
|---|---|---|
| 储蓄账户 | 不适用 | 良好 |
| 公司债券 | 良好 | 平均 |
| 短期美国政府证券 | 良好 | 良好 |
| 长期美国政府证券 | 良好 | 平均 |
| 普通股 | 良好 | 差 |
| 房地产 | 平均 | 差 |
债券对利率变化很敏感。当利率上升时，债券价格下降。如果你以 1,000 美元（面值）购买了年息 6% 的债券，即每年支付 60 美元利息，然后利率上升，新发行的债券支付 8% 的利息，即 80 美元利息，没有人愿意以 1,000 美元的价格购买你的债券。为什么有人要接受 6% 的利息，如果他能获得 8% 呢？你的债券价格必须下降，这样才能有人以折扣价（低于 1,000 美元）购买，这样他才能从较低的支付价格中获利，并在到期时获得 1,000 美元。
随着利率上升，股票价格也往往下降，原因如下
- 股利吸引力下降。因此，往往会出售股票。
- 以保证金（信贷）购买股票的成本更高，这阻碍了对股票的投资。
- 导致企业融资成本更高，从而降低利润并抑制扩张。
房地产对利率变化非常敏感。
通货膨胀是指短期内商品和服务价格上涨。通货膨胀迅速上升会导致利率上升，债券和股票价格下降。
建议：避免固定收益证券。可以考虑购买房地产等实物资产，因为它们通常被认为是通货膨胀对冲工具。在通货膨胀中表现良好或不好的投资如下所示。
通货膨胀中的良好表现
- 房地产
- 贵金属（黄金和白银）
- 收藏品
- 专门投资于采矿股票的共同基金
通货膨胀中的糟糕表现
- 债券
- 短期证券（国库券和定期存款）
- 抵押支持证券
- 如果你想投机，可以在股票上进行，因为收益可能很大，而不是在公司债券上。
- 购买高质量的债券发行更划算。
- 在股票被低估时购买并长期持有。
- 不要投资于避税港口，除非它看起来是一项好的投资。
- 不要过分投资于贵金属，因为它们波动性很大。
- 投资于那些表现出持续的长期表现（例如，五到十年）的共同基金，并且在牛市和熊市中表现良好。共同基金可能只有一年的表现非常好，因为运气、特殊情况或购买的风险性股票飙升。
警告：避免卖空、购买期权和投资商品，因为这些是短期、高风险的投资策略，如果你的时间和市场方向判断错误，你可能会遭受重大损失。
- 在良好位置购买房地产并持有 5-7 年。
你可能想借钱进行投资。这被称为杠杆。与完全用自己的资金进行的投资相比，你可以大幅提高投资收益率。当投资回报超过借款成本时，就会发生这种情况。你可以实现最大收益
- 以保证金购买股票
- 通过期权或期货合约
- 在房地产投资中尽可能少付定金（有时甚至不付定金）。