房地产融资与投资/如何评估收益型房产

有多种经验法则可以估算收益型房产的价值。它们包括

• 总收入倍数。总收入倍数的计算公式为

购买价格 / 总租金收入

示例
在史密斯先生上一章的例子中，总收入倍数为

$219,000 / $23,600 = 9.28

同一街区的一栋双拼住宅可能以“年总收入的 8 倍”估值。因此，如果其年总租金收入为 23,600 美元，则其价值将为 188,800 美元（8 x 23,600 美元）。警告：这种方法应谨慎使用。不同的房产有不同的运营成本，在确定房产价值时必须考虑这些成本。

• 净收入倍数。净收入倍数的计算公式为：购买价格 / 净营业收入 (NOI)

在史密斯先生的例子中，净收入倍数为

$219,000 / $18,618 = 11.76

• 资本化率。资本化率与净收入倍数几乎相同，只是使用频率更高。它是净收入倍数的倒数。也就是说

净营业收入 (NOI) / 购买价格

示例
让我们回到史密斯先生的例子。这栋双拼住宅的资本化率为 18,618 美元 / 219,000 美元 = 8.5%。它是否定价过高取决于市场上类似类型房产的利率。假设市场利率为 10%。这意味着类似双拼住宅的公平市场价值为 18,618 美元 / 10% = 186,180 美元。史密斯先生可能为这处房产支付了过高的价格。