房地产融资和投资/最新抵押贷款选择

随着房价持续上涨，首次购房者发现买房越来越难。谁听说过50万美元的入门级住宅？贷款机构对此做出了回应，设计了一些新颖的贷款结构，主要目的是在早期降低还款额。虽然这些产品中的许多产品让原本负担不起昂贵住宅的人也能买得起，但它们也可能承担着风险。以下是一些最新的抵押贷款选择。

40年期抵押贷款。这些产品类似于30年期固定利率抵押贷款，只是借款人将还款期限延长了10年。但是，贷款机构会收取略高的利率，最高可达半百分点。这种类型的贷款适合那些不打算在房屋中居住超过几年的首次购房者，并且正在寻找更低的每月还款额。

• 优势：与30年期贷款相比，40年期抵押贷款的每月还款额更低。例如，对于30万美元的抵押贷款，假设30年期利率为6%，40年期利率为6.25%，购房者每月可以节省近35美元。
• 劣势：通过延长抵押期限，借款人在贷款期限内支付的利息总额增加。对于那笔30万美元的抵押贷款，这意味着额外的170,030.42美元。

负摊销抵押贷款。这种只付利息的产品允许买方支付的利息少于支付抵押贷款成本所需的全部利息。每个月支付的全部利息金额与实际支付金额之间的差额将加到贷款余额中。这种贷款最适合拥有大量现金储备的借款人，他们希望在一年中的某些时候享受较低的还款额，但在一年中的其他时间计划偿还大笔贷款。

• 优势：前几年比只付利息抵押贷款的每月还款额还要低。
• 劣势：如果房价停滞或下跌，买方会发现自己处于“负净值”状态，这意味着如果他们出售房屋，他们会欠贷款机构钱。

弹性利率抵押贷款。每月，贷款机构都会向借款人发送一张支付优惠券，其中计算了四种支付选项：负摊销、只付利息、30年期固定利率和20年期固定利率。房主决定支付多少。（一些抵押贷款只提供只付利息和30年期固定利率选项。）这种结构推荐给那些喜欢选择并且拥有大量现金储备的人，以便在贷款后期还款额增加时使用。

• 优势：银行负责所有思考。每个月，银行都会重新计算余额，并告诉借款人在不同情况下应支付多少金额。
• 劣势：借款人最终可能欠的抵押贷款金额比他们能够出售房屋的价格还要多。

组合抵押贷款。这实际上是两笔抵押贷款，也称为组合贷款。第一笔贷款覆盖房产价值的80%。第二笔贷款的利率略高，覆盖剩余的余额。拥有高薪但储蓄很少的年轻专业人士将最受益于这种类型的贷款。

• 优势：在大多数情况下，房主可以省钱，因为第二笔贷款使他们避免在以低于20%的首付购买房屋时支付昂贵的私人抵押贷款保险。
• 劣势：第二笔抵押贷款的利率更高。利率会根据信用评分而有很大差异。此外，由于借款人在房屋中的净值很少，如果房屋在出售时价值下跌，借款人需要用现金支付差额。

103s 和 107s。这些贷款没有首付，允许借款人比房屋价值多借3%到7%。它们最适合那些拥有大量现金储备并且更愿意投资于股票市场而不是将资产用于房地产的人。

• 优势：最少的预付款成本。
• 劣势：利率往往较高。如果房屋贬值，借款人可能会面临负净值的风险。

无文件或低文件贷款。这种贷款允许您在没有证明通常的收入要求的情况下借款。大多数贷款机构希望您的信用评分至少为620。

• 优势：借款人没有足够的收入来获得普通贷款，但预计没有问题可以偿还抵押贷款。
• 劣势：利率可能比同等的完整文件贷款高出0.5到3个百分点。