房地产融资与投资/助您轻松搞定文书工作
如果您对买家的金融术语不了解，您需要准备好解释。房屋是大多数人人生中最大的投资，因此买家都渴望以最优惠的条件获得房屋贷款。如今，购房者面临着比以往更多的贷款选择。一旦您对买家进行了预先资格审查，下一步通常是回答买家有关抵押贷款的问题。此时，您对房地产金融的知识将有助于您在其他销售人员中脱颖而出。您必须彻底了解您所在城镇的抵押贷款市场。您还必须了解哪些贷款可用以及条款，并且您必须准备好帮助买家完成申请流程。
为了精通，您需要了解哪些抵押贷款在各种市场条件下效果最好。跟上房地产金融的步伐需要一些时间和精力，但这绝对是值得的。
贷款机构乐于在学习过程中与您合作。他们也活跃在竞争激烈的市场中，因此他们也乐于帮助您。
虽然所有贷款机构都有自己的产品要出售，但它们也是关于该领域一般信息的良好来源。为了利用这种专业知识，一些销售人员建议，“带贷款机构去吃午饭”。结识当地的贷款机构，并养成与当地和区域贷款业务中发生的事情保持联系的习惯。即使是经验丰富的销售人员也需要不断学习，因为消费者需求在不断变化，贷款功能也在不断变化。在买家询问过贷款类型后，他们可能会询问利率。为了说明利率的变化，您可以向买家展示最近发生的事件。但是，请记住，根据联邦法律的要求，贷款机构将向申请贷款的买家提供具体的利率和贷款信息。自1988年10月以来，贷款机构被要求向申请贷款的买家披露该特定项目的运作方式。例如，如果买家选择众多可调利率抵押贷款 (ARM) 产品之一，他们将获得有关利率的大量信息。
虽然您不能建议买家选择哪种贷款，但您可以将他们引导到抵押贷款信息来源。
为了让买家全面了解，您可以解释说，几乎所有贷款都属于以下两种类型之一：固定利率或可调利率。即使是经验丰富的换房买家也可能知道，固定利率贷款最近出现了增值型品种。借款人可以选择中介条款，例如 10 年、15 年和 20 年，以及传统的 30 年抵押贷款。
现在已被广泛接受的 ARM 是一项重大创新。它让买家能够利用较低的初始利率和付款，并为他们提供未来可能下调的可能性，具体取决于与之挂钩的指数的表现。在流行的指数中，第 11 区平均资金成本指数越来越受欢迎，因为它波动性较小，因此对于担心利率风险的借款人来说，它是一个更好的选择。
了解 ARM 贷款意味着不仅要学会比较初始利率，还要比较指数、利润率、利率上限和贷款期限上限。
可转换 ARM 是一种相对较新的抵押贷款产品，它结合了可调利率和固定利率贷款的特征。对于那些想对冲风险的人来说，可转换 ARM 是一款很棒的产品。它是可调的，但也很保守，因为它可以在窗口期内转换为固定利率。
注意：您可以选择不同的 ARM 变体，例如 1 年（固定）ARM、3 年 ARM、5 年 ARM、7 年 ARM 和 10 年 ARM。
了解利率与了解贷款机构有关贷款其他关键要素的政策一样重要。如果买家有 90 天的利率和点数锁定期，比如 2 个点数，这对买家来说很困难。您必须告诉他们这是一个赌博。他们可以节省一些钱，也可以在波动市场中损失一些钱。他们是否随着点数一起浮动或锁定，这会有所不同。如果您在买家开始寻找抵押贷款时就让他们了解点数，这将有助于他们做好准备。您用点数换取的一美元价值是一个决定性因素。
点数和结算费用会显著提高贷款的实际成本。这些费用有多种名称：抵押贷款记录费、贷款机构检查费、贷款机构点数和预付利息。如果您让买家为这些费用做好准备并让他们了解其目的，他们可以成为更好的购物者，并自行了解贷款的实际成本——实际年利率 (APR)。
一旦您与买家讨论了贷款类型，并向他们提供了寻找融资所需的数据，您应该进行后续跟进以确保贷款流程顺利进行。
如果您对买家进行了正确的预先资格审查，引导他们完成贷款申请流程很容易。贷款申请本身并没有什么大不了的。
提供基本个人信息只需要买家花很少的时间；积累财务数据和信用记录需要时间，可能还需要您的帮助。典型的贷款申请会询问雇主、收入、银行账户和投资、债务（例如分期付款债务、信用卡账户、汽车贷款和赡养费）以及信用记录。
申请流程现在更容易了。例如，贷款机构更愿意接受借款人的工资单作为收入证明，而不是雇主的书面信，以及过去两年的 W2 表格以验证收入稳定性。他们也更愿意接受储蓄账户对账单的复印件，而不是买方银行的信函。凭借此类文件和 12 个月的抵押贷款付款取消支票的复印件以及 6 个月的租金付款的复印件，一些贷款机构现在将在两周内发放批准。批准以可接受的估价为前提，该估价确立了价值，以及可接受的首付和结算费用来源。
当贷款机构之间竞争业务时，承诺从申请到批准 15 天处理时间的快速批准贷款更加普遍。销售人员可以帮助买家联系到可靠的贷款机构。此时，申请已在贷款机构手中。但是，即使如此，您也应该准备好与买家和贷款机构进行后续跟进，以帮助确保合格的买家能够坚持完成贷款申请流程。
您在选择房屋和获得贷款之间的漫长等待期间提供的帮助可以帮助完成交易。请记住，您是贷款机构和买家之间的桥梁。与贷款机构保持联系，并提醒买家任何遗漏的文件或问题。您还可以安抚那些对贷款批准过于焦虑的买家。与可靠的贷款机构密切合作是成功融资的关键。但这并不是抵押贷款的全部内容。信用报告和估价对于流程也很重要，您需要与这些领域的盟友专业人士密切合作。但是，如果您跟上房地产的金融方面，您将领先一步。