房地产融资与投资/资金来源
由于房地产购买价格中只有很小一部分通常来自购买者的储蓄，因此任何希望购买房地产的人都需要了解可用的资金来源。为了便于讨论，我们把常见的资金来源分为四组：（1）主要来源，（2）金融中介机构，（3）其他来源，以及（4）二级抵押贷款市场。
虽然储蓄和贷款协会（S&Ls）在总资产方面不是最大的金融中介机构，但它们是提供房地产融资资金的重要来源。近年来，储蓄和贷款协会的资产大幅增长，目前 3,900 家协会的总资产仅次于商业银行。传统上，它们是单户自住住宅永久性融资的最大供应商，但储蓄和贷款协会并不仅限于这种融资类型。储蓄和贷款协会还提供房屋改善贷款，以及为公寓、工业物业和商业房地产投资者的贷款。最近，主要是由于监管放松导致的贷款活动重组，储蓄和贷款协会的资产中投资于抵押贷款的平均比例持续下降。早在 1980 年，平均而言，超过 80% 的协会资产投资于房地产贷款。到 1983 年底，这一比例已降至 60% 以下。
储蓄和贷款协会要么由联邦政府，要么由州政府特许经营。大约 40% 的储蓄和贷款协会是由联邦政府特许经营的。如果是联邦特许经营的，该协会必须是联邦住房贷款银行体系（FHLBS）的成员，其资金必须由联邦储蓄和贷款保险公司（FSLIC）承保。所有联邦特许经营的储蓄和贷款协会都是互助所有制（由存款人所有），并且其名称中必须包含“联邦”一词。州政府特许经营的储蓄和贷款协会可以是互助所有制，也可以是股份制。 （在股份制协会中，个人购买股票，为协会提供股本。）它们可以自愿选择加入 FHLBS 和 FSLIC。在某些州，这些贷款机构被称为房屋建筑和贷款协会或合作银行。
虽然贷款政策因协会而异，但大多数储蓄和贷款协会都参与相同的活动，并具有相同的基本贷款要求。以下是一些常见的贷款政策：
- 它们的大部分抵押贷款是用于单户住宅房地产的传统贷款。
- 大多数储蓄和贷款协会提供 FHA 和 VA 融资，但这些贷款通常仅占其总资产的一小部分。
- 大多数贷款都在当地发放。资金通常无法提供给遥远地区。然而，最近一些较大的协会通过服务公司和对应账户开始向其他州的用户提供资金贷款。
- 住宅贷款通常为 25 年或 30 年期，要求定期（每月）全额偿还。目前，新房屋的传统抵押贷款的平均期限约为 28 年。
- 虽然传统贷款可以提供高达房屋价值 95% 的贷款，但新房屋的传统抵押贷款的平均贷款价值比率在 75% 到 80% 之间。
- 任何处理 VA 抵押贷款的储蓄和贷款协会都必须遵守联邦政府设定的利率上限，无论该协会是由谁颁发的特许经营。
- 所有储蓄和贷款协会都在扩大其提供的服务类型，包括更多以前仅限于商业银行的消费者贷款、支票账户和服务。
就总资产而言，超过 14,500 家商业银行是直接参与房地产融资的最大金融中介机构。商业银行充当多种贷款的贷款人。虽然它们偶尔提供用于永久性住宅购买的融资，但商业银行的主要房地产活动是短期贷款，特别是建筑贷款（通常为 6 个月至 3 年），以及在较小程度上提供房屋改善贷款。大多数大型商业银行都设有房地产贷款部门；它们对房地产的参与是通过该部门进行的。一些最大的商业银行还通过其信托部门、抵押贷款银行业务和房地产投资信托基金直接参与房地产融资。
所有商业银行要么由联邦政府（国家）特许经营，要么由州政府特许经营。国家银行由美国货币监理署特许经营和监管。其名称中包含“国家”一词，并且是联邦储备系统 (FRS) 的成员。但是，尽管成员银行控制着绝大多数银行总资产，但只有三分之一的商业银行是 FRS 的成员。国家特许经营的银行也被要求保持联邦存款保险公司 (FDIC) 的成员资格。联邦特许经营的银行可以对房地产住宅贷款提供高达估价 90% 的贷款，期限最长不超过 30 年。但是，任何政府担保或担保的贷款都不受这些限制。
州政府特许经营的银行由其所在州的各个机构监管，并且可以自愿选择加入 FDIC 和 FRS。没有加入 FDIC 的银行通常被要求保持州储蓄保险公司的成员资格。
保险公司在从股权（所有者）的角度为房地产提供资金方面发挥着重要作用。与储蓄和贷款协会或银行通常直接与借款人打交道不同，1,800 家保险公司通常通过当地的对应机构进行贷款，这些对应机构可以是抵押贷款经纪人或抵押贷款银行。保险公司通常专门从事大型项目和抵押贷款组合。历史上，它们 25% 到 30% 的资产都投资于抵押贷款。
保险公司通过其保单持有人的保费支付获得资金，并且由于保费流入和索赔支付流出都可以用合理的精度进行预测，因此保险公司能够投资于那些收益率更高但流动性低于银行或协会的资产。对于他们的房地产投资而言，这通常意味着长期商业和工业融资。虽然保险公司历史上投资了住宅抵押贷款，但这形式的投资在他们的投资组合中所占比例一直在下降。目前，很少有保险公司发放住宅抵押贷款。
所有保险公司都是州政府特许经营的，因为没有联邦机构颁发特许经营。结果是在大多数州的监管都少于储蓄和贷款协会或银行。更少的监管通常会导致更加自由的贷款模式，从而导致为各种房地产项目提供资金。超过 90% 的保险公司是股份制公司；但是，该行业的大部分资产都由互助公司持有。
位于美国东北部的 500 家互助储蓄银行是房地产融资的重要供应商。顾名思义，这些银行由其存款人所有，存款人可以获得其存款的利息。
所有互助储蓄银行都是州政府特许经营的，并且通常比它们最接近的融资机构——储蓄和贷款协会——的监管更少。它们投资于房地产抵押贷款的资产比例低于平均储蓄和贷款协会，但其总抵押贷款组合中，FHA 和 VA 贷款所占比例更高。大多数互助银行的抵押贷款中，相对较高的比例是抵押贷款。互助银行还提供个人贷款，这会导致资金从盈余地区转移到赤字地区。超过三分之二的互助银行保持着 FDIC 的成员资格。其余的则由州储蓄保险机构承保。这些州政府机构对投资类型和投资于特定类型房地产的资产数量均拥有监管权。
抵押贷款经纪人不是直接或主要的资金提供者。但是，他们在融资过程中发挥着重要和必要的角色。抵押贷款经纪人是将资金使用者（借款人或抵押人）和资金提供者（贷款人或抵押权人）联系在一起的人。对于这项服务，借款人通常会支付相当于借款金额 1% 左右的佣金。抵押贷款经纪公司的财务成功取决于其寻找可用资金并将其与信誉良好的借款人匹配的能力。
某些资金来源，特别是保险公司和下面讨论的二级来源，并不总是直接与寻找资金的人打交道；相反，他们通过抵押贷款经纪人运作。因此，如果你想从某些贷款人那里借款，你需要通过抵押贷款经纪人。通常情况下，抵押贷款经纪人不参与贷款的售后服务，一旦贷款完成交易就结束。
抵押贷款银行也是金融中介；然而，他们提供的服务不仅仅是将借款人和投资者联系在一起。抵押贷款银行通常会发放抵押贷款，将这些贷款打包，然后将这些打包的贷款出售给一级贷款人和二级投资者。通常会向贷款人寻求财务帮助，通常是商业银行。银行成为抵押资金的仓库，抵押贷款银行会提取这些抵押资金，直到从投资者那里收到付款。通常，抵押贷款银行会继续为贷款提供服务（收取债务偿还款项，支付房产税，处理拖欠账户等），即使贷款已经打包出售。
对于这项管理服务，在将余额转发给投资者之前，会保留一小部分收集到的金额。显然，抵押贷款银行的成功取决于其产生新贷款的能力。在一些地理区域，抵押贷款银行是房地产融资的主要来源。所有抵押贷款银行都试图与投资者保持联系，并了解不断变化的市场状况和贷款人要求。通常情况下，向借款人收取的贷款发放费或佣金会被抵押贷款银行从无法直接访问借款人的贷款人那里获得的较低利率所抵消。抵押贷款银行参与商业和住宅融资，并进行相关的活动，例如编写火险保险单，估值和投资咨询。与抵押贷款经纪人一样，抵押贷款银行受州法律监管。
除了四大主要资金来源之外，还有许多其他来源，每个来源在房地产融资中都发挥着重要作用。大多数这些来源依靠抵押贷款经纪人和抵押贷款银行为他们组装贷款包，因为他们通常不直接向最终使用者提供资金。
养老基金是房地产融资中较新的来源之一。虽然这些基金过去主要投资于股票和债券，但近年来养老基金的快速增长意味着必须为其投资找到新的出路。这种增长，加上房地产投资带来的有利收益，导致了他们积极参与房地产项目的融资。除了发放抵押贷款，养老基金还拥有房地产。他们所有房地产活动的绝大部分都是通过抵押贷款银行和抵押贷款经纪人完成的。
传统上，金融公司为购买耐用品和非耐用品提供消费贷款。然而，随着商业银行越来越多的参与个人贷款，金融公司转向了其他形式的投资，包括房地产抵押贷款。在住宅房地产领域，金融公司积极参与第二抵押贷款。这种抵押贷款的利率通常比第一抵押贷款利率高出 4 个百分点以上，并且在更短的时间内进行摊销。一些较大的金融公司，例如那些由汽车制造商拥有的金融公司，为土地开发提供资金，提供商业过渡融资，收购土地回租并与房地产开发商进行合资企业。
1961 年通过的联邦立法创建了房地产投资信托基金 (REITs)。REITs 将许多投资者的资金集中起来购买房地产，就像共同基金投资股票和债券一样。有三种类型的 REITs。股权信托将资产投资于收购房地产的所有权。他们的收入主要来自房产的租金。抵押信托投资于收购短期或长期抵押贷款。他们的收入来自他们投资组合获得的利息。混合信托结合了股权信托和抵押信托的特点。他们的收入来自租金、利息和贷款安排费。有关 REITs 的更多信息，请访问全国房地产投资信托基金协会
虽然信用合作社发放的大部分贷款是消费贷款，但 22,000 多家信用合作社中的一些为住宅和非住宅融资提供抵押资金。除了永久性贷款，信用合作社还直接向存款人提供房屋改善贷款。信用合作社通常使用抵押贷款经纪人为其投资组合寻找房地产投资。
在美国各地，有许多大型投资者不断地向房地产提供贷款。这些投资者包括拥有可用资金的个人，寻求抵押所有权的投资者群体，以及希望持有多元化投资组合的大型投资公司。他们直接或通过抵押贷款经纪人进行交易。此外，许多这些投资者寻求在房地产中持有股权。因此，可以通过联合企业募集股权资本，而不是仅仅依靠抵押资金。
在过去十年中，大量外国资本流入美国，其中大部分以房地产股权资本的形式出现。美国房地产所有权带来的相对较高回报，加上稳定的经济体系，意味着对外国投资者具有财务吸引力的替代方案。
农业部农村住房管理局是美国农业部的机构。目前，FmHA 管理着两个农村住房贷款计划：(1) 直接贷款计划和 (2) 保证贷款计划。担保此类贷款的房产不得位于城市地区，并且与 FHA 和 VA 一样，FmHA 要求房产符合某些最低要求。虽然此类贷款没有法定的贷款限额，但房产必须以合同销售价格估价。有关这两个贷款计划的信息可从农业部农村住房管理局的任何办事处获得。
许多州已经颁布了住房融资计划，为该州的公民提供优惠利率的直接贷款，这些公民由于各种原因无法从私人机构获得融资。申请人必须在该州居住一段时间，并且在大多数计划下不得拥有其他房地产。近年来，城市和国家也设立了抵押资金，以满足其政治管辖区内住房市场的需求。
房地产融资资金的可用性受当地和全国经济状况的影响。结果是在某些时间或某些地理位置，几乎没有或根本没有抵押贷款资金可用；因此，很少有贷款被发放。从贷款人的角度来看，另一个问题是房地产贷款可能流动性很差；因此，资金提供者可能难以将贷款转换为现金。出于这些原因，需要某种方法让贷款人可以在抵押贷款到期日之前出售贷款。
二级抵押贷款市场试图满足这些需求。在资金紧张和资金短缺的地方可以获得资金。通过在二级抵押贷款市场出售抵押贷款，贷款人可以将现有抵押贷款转换为现金，进而用于为新的抵押贷款提供资金。同样，二级市场的投资者可以购买现有抵押贷款，向卖方支付少量服务费，并避免发放和服务贷款的时间和费用。
最大的、最著名的现有抵押贷款购买者是联邦国民抵押贷款协会 (FNMA)，被许多人称为“房利美”。(www.fanniemae.com/index.jhtml)。FNMA 最初由联邦政府于 1938 年组织，以购买 FHA 保险抵押贷款。该协会于 1968 年重组为一家准私人公司，其所有权全部为私人。房利美通过发行在纽约证券交易所活跃交易的公司股票和将投资组合中的抵押贷款出售给各种投资者来筹集资金。在过去的 20 年里，房利美购买的抵押贷款远远超过出售的抵押贷款。截至 1983 年底，当前的抵押贷款持有量超过 800 亿美元，其中大部分是 FHA 保险的。
FNMA 使用的抵押贷款购买程序是通过称为自由市场系统拍卖的拍卖流程进行的。协会定期接受经批准的贷款人关于这些贷款人希望出售给房利美的现有抵押贷款的金额、价格和条款的报价。在决定在给定时间段内将花费多少资金后，FNMA 会通知中标者（由那些将产生最高收益给 FNMA 的待售抵押贷款决定），这些中标者有特定时间段可以选择交付抵押贷款。抵押贷款交付给房利美后，抵押贷款的原发放者继续为贷款提供服务（收取每月付款、代管房产税等），并为此服务，原发放者会收到服务费。
2008 年住房和经济复苏法案改变了房利美的章程，以扩大“合格”贷款的定义。自 2008 年 11 月发布合格贷款限额以来，对首付抵押贷款提供了两套限额——普通合格贷款限额和高成本地区合格贷款限额。合格贷款限额适用于所有在 2009 年 1 月 1 日或之后交付给房利美的传统抵押贷款。高成本地区由联邦住房金融局确定。该公司可在指定的高成本地区购买最高 625,500 美元的贷款。
| 普通 | 高成本 * | 普通 | 高成本 * | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $417,000 | $625,500 | $625,500 | $938,250 |
| 2 | $533,850 | $800,755 | $800,755 | $1,201,150 |
| 3 | $645,300 | $967,950 | $967,950 | $1,451,925 |
| 4 | $801,950 | $1,202,925 | $1,202,925 | $1,804,375 |
(*) 对于特定高成本地区，限额可能更低；使用上面的贷款限额查询表查看按位置划分的限额。（http://www.fanniemae.com/aboutfm/loanlimits.jhtml)
当联邦国民抵押贷款协会于 1968 年重组时，政府国民抵押贷款协会 (GNMA) (www.ginniemae.gov/index.asp) 作为一家法律实体完全分离。被称为“房地美”，这个二级抵押贷款市场的参与者是美国住房和城市发展部 (HUD) 的一个全资政府公司。虽然 FNMA 参与现有抵押贷款的买卖，但房地美负责之前由 FNMA 执行的清算和特别援助功能。GNMA 的资金来自美国财政部和抵押贷款业务。房地美还参与抵押贷款证券池计划和联合计划。房地美还为某些城市更新项目、老年人住房和其他高风险抵押贷款提供融资。
1970 年，根据《紧急住房金融法》，联邦住房贷款抵押公司 (FHLMC) 或“房利美”(www.freddiemac.com/) 成立，是联邦住房贷款银行体系的全资子公司。房利美成立为储蓄和贷款协会的二级抵押贷款市场，这些协会是 FHLBS 的成员。
FHLMC 的成立尤为重要，因为储贷机构占所有传统住宅抵押贷款的很大一部分，许多这些贷款机构希望将抵押贷款展期。虽然房利美主要处理 FHA 和 VA 抵押贷款，但房利美投资组合中的大部分抵押贷款是传统的。近年来，该机构称自己为“抵押公司”。为房利美运营和抵押贷款购买计划提供资金的来源是：（1）参与证书（抵押贷款支持证券）和（2）可转换次级债券。房利美对自住住宅的最高贷款与价值比率通常为 95%。登录 www.freddiemac.com/sell/factsheets/ltv_tltv.htm 获取各种计划下的最新贷款与价值比率。