房地产融资与投资/真相在借贷法
《全国消费者信贷保护法》，称为《真相在借贷法》，于1969年7月1日生效。由美联储系统发布以实施该法律的《Z条例》要求贷款机构向个人借款人披露某些类型消费贷款的有关信息。该条例也适用于所有旨在宣传信贷的广告。该广告必须包含特定的信贷信息。消费者将获得有关信贷成本的总额和百分比信息。国会的意图是通过提供他们必须披露的特定信息，帮助消费者（住宅，非投资客户）做出信贷决定，并且不会试图建立最低或最高利率或其他费用。
Z条例适用于被归类为“债权人”的个人（或企业）。债权人是指定期发放消费信贷的人，该信贷要么需支付利息，要么分超过四期偿还。只有当个人在上一日历年度发放的信贷次数超过25次（或以住宅为抵押的交易超过5次）时，才被认为是定期发放消费信贷。如果个人在上一日历年度未达到这些数字标准，则将数字标准应用于本日历年度。Z条例还要求消费者签署的票据在其正面支付给债权人。换句话说，Z条例仅适用于实际发放信贷的机构，帮助安排创意融资以出售房屋的房地产经纪人或销售人员无需遵守Z条例的披露要求。
所有涉及消费者的房地产贷款交易都受Z条例的约束。除房地产交易外，所有以五期或以上分期付款发放的信贷，且用于个人、家庭、家庭或农业目的的信贷不超过25,000美元，均受该条例的约束。该条例不适用于向非自然人（如公司或政府）发放的信贷，也不适用于用于商业和商业目的的信贷或与SEC注册经纪人进行证券和商品交易的信贷交易。该条例适用于新的贷款、再融资或贷款整合。但是，新借款人对贷款的承担是免税的。
请注意，Z条例适用于消费者房地产交易。对翻新公寓楼的贷款是否受该条例的约束？由于公寓楼通常是用来从租户那里收取租金的商业行为，因此这不被视为消费交易。因此，贷款将免于Z条例的报告要求。
法律要求贷款机构提供几种类型的信贷信息披露。两个重要的披露包括利息费用和年百分率（APR）。利息费用包括以下披露：利息、寻找和发放费用、折扣点数、服务费、信用报告费和其他由消费者直接或间接支付的、因信贷发放而产生的费用。某些实际上并非额外利息费用的费用是免税的。这些费用可能包括各种产权调查费、托管要求和估价费。
为了确定哪些费用是涵盖的或免税的，任何向消费者发放信贷的人员都应查看Z条例。（注意：这包括经纪人、专业人士和工匠以及金融中介，除非免税。）APR是信贷的年度成本，以常规交易中1/8的百分点和不规则交易中1/4的百分点表示。
如果还款金额不均匀或贷款是以多次预支的形式发放的，则交易是不规则的。APR通常不同于合同或名义利率，并包括折扣点数和其他费用对有效利率的影响。APR的计算很复杂，涉及使用精算表，这些精算表可从美联储和成员银行获得。
汤姆从霍利借了1,000美元，一年后一次性偿还。这笔贷款用于为房地产购买提供资金。他们同意合同利率为10%加四个折扣点数。APR是多少？
实际借款金额
1,000 - 40美元（折扣点数）= 960美元
应偿还金额
1,000美元 + 100美元（合同利息）= 1,100美元
实际利息
$1,100 - $960 = $140
APR
$140 / $960 = 14.58%
此计算将根据贷款期限和摊销期限而有所不同。如果利息在开始时收取，APR可能是合同利率的两倍。如果贷款涉及可变付款，则债权人必须披露付款方式可能发生的变化，包括所使用的指数、增长限制以及说明付款方式在特定增长中如何变化的示例。
除了利息费用和APR之外，任何发放信贷的人员还必须披露以下信息，例如应付分期付款的数量、金额和时间、对提前还款的罚款和费用的描述以及作为抵押品使用的担保的描述，如再融资或使用第二抵押贷款来获得股权。消费者有三个工作日的时间撤销（取消）信贷交易。此撤销权不适用于用于最初购买房屋的信贷。