在英国租房

在英国租房可以很棒，但如果你没有做好功课，它也可能是一场噩梦。本指南的目的是为新租户和老租户提供一个全面的信息来源，帮助他们从询问房东的问题到确保他们保留押金，无所不包。如果你在早期就问对了问题，就可以避免很多租房问题和陷阱。本指南将尝试利用许多英国现任租户积累的丰富经验，创建一个合理的问题清单，以及在检查潜在房产时需要注意的事项。

一般说明： 不要以为你必须遵守本指南中的所有内容才能获得成功的租赁。如果你试图执行每一条，你可能永远也租不到房子！请用你的常识，挑选对你最重要的建议。如果你准备充分，并在恰当的时间提出正确的问题，那么你将不太可能在路上遇到问题。

2008年6月补充说明： 在“信贷紧缩”的不确定金融环境下，一些地区受到的影响不同于其他地区。在某些地区，由于需求增加，租金正在上涨，但在某些城市，由于新建公寓过多，导致房屋供应超过潜在租户，因此租户应该努力争取优惠。你需要了解你所在地区的市场情况，然后在考虑本指南中的一些建议时将其纳入考量。例如，如果你居住的地区对出租房的需求很高，而你让未来的房东或租赁代理商感到为难，那么他们可能会决定将房产租给更容易相处的人。

A) 在支付任何现金之前，与房东或租赁代理商商谈的一些想法

与房东 (LL) 或租赁代理商 (LA) 相关的问题

1. 询问你的押金将存放在哪个押金保护计划中。

2. 检查你的潜在房东是否获得了其抵押贷款人出租房子的许可非常重要。这一点很重要，因为如果抵押贷款人收回房产，而他们没有允许房东出租，那么租户可能会立即无家可归。但是，如果贷款人确实允许房东出租，那么他们将遵守租赁协议的条款，这意味着租户不会损失他们预付的任何租金，并且他们将有时间寻找新的出租房。如果你无法询问房东/租赁代理商，那么你可以花 3 英镑从 Land Registry Online 下载房产文件，这些文件将显示抵押贷款人。如果抵押贷款人记录的房东住在房产中，那么他们可能没有获得贷款人的出租许可。你也可以写信给抵押贷款人，直接询问他们。

3. 询问房东/租赁代理商房产是否为租户投保。

4. 了解他们成为房东/租赁代理商的时间。这将显示他们的经验水平。

5. 询问他们拥有的房产数量。这同样也能让你了解他们在租赁市场的经验。

6. 了解他们是否在当地政府私营部门住房部门获得认证。

7. 如果你申请用当地政府的债券代替押金，请检查房东/租赁代理商是否接受这种方式。

8. 询问租赁期第一天如何处理清单检查。理想情况下，房东/租赁代理商能够亲自交钥匙，然后与你一起核对清单。你可以在此记录下差异，并获得你们双方对已完成文件的签字。这样一来，在租赁开始时，就没有人会对房产及其家具的状态产生争议。如果有疑问，请拍照，然后让房东/租赁代理商在照片上签字并注明日期，以证明物品的状况。（注意：即使是无家具的房产，清单检查也很重要，因为地毯、窗帘、白色家电、表面等的状况需要记录下来）。

9. 询问租赁期结束时如何处理清单检查。理想情况下，这将重复上述步骤，你和房东/租赁代理商一起核对清单，并检查每个物品是否与租赁开始时记录的状况一致，请记住，合理的磨损是允许的。有些租赁代理商的政策是派遣“专业清洁工”确保房产适合下一个租户居住，有些人会尽力让你无法参加退房检查流程。

10. 关于清洁，询问房东/租赁代理商是否允许你自行清洁房产，因为有些人可能只允许专业清洁工清洁，无论你是否已经清洁过。

针对潜在私人房东 (LL) 的更具体的问题

1. 询问房东是否能提供来自之前租户的任何推荐信（如果他们是一个好房东，他们不应该对此有任何问题）。另一种方法是尝试与当前租户交谈，询问他们对房东的看法。如果你仍然无法找到任何信息，或者房产目前空着，你可以尝试询问邻居，看看之前的租户是否对房东发表过任何评论。

2. 询问房东是否加入了国家房东协会等专业机构。如果他们加入了，那么他们更有可能按照“章程”办事。

3. 询问房东是否会要求你支付任何信用检查费用或类似费用。询问（为了节省资金）他们是否愿意查看你最近的银行对账单。

4. 询问房东是否希望定期前来检查房产，以及他们需要提前多久通知你。法律规定他们必须提前 24 小时通知你，如果时间不方便，你可以拒绝。

针对潜在租赁代理商 (LA) 的更具体的问题

1. 询问租赁代理商是否加入了 ARLA 等专业机构。同样，如果他们加入了，那么他们更有可能按照章程办事。

2. 询问你预计在入住前需要支付多少费用。这些费用可能包括以下部分或全部：申请费/预订费、信用检查费、清单检查费、租赁协议费，甚至可能还有随机的“管理”费。要求提供费用的明细，特别是如果涉及信用检查。询问如果你没有通过信用检查，剩余的费用是否会退还。询问在搬出房产时是否会收取任何清单检查费，以及该费用是否包含在搬入时的清单检查费中。

3. 询问租赁代理商的定期检查政策，他们会多长时间来检查一次，以及他们通常在一天中的什么时间进行检查（如果你不希望租赁代理商在你外出时进入你的住所，那么一个只在工作日 9 点到 5 点进行检查的租赁代理商可能会成为你的问题）。

4. 如果租赁期限是固定的，那么询问续签租赁协议的政策，以及是否与之相关的任何费用。询问租赁代理商是否会考虑允许你的租赁协议在固定期限结束后变为“定期协议”。这意味着你的 AST 条款保持不变，你可以根据自己的意愿住在你的房产中，而不必不断地续签你的租赁协议。从另一个角度来看，定期租赁没有固定期限租赁那样安全，因为理论上你可以收到 2 个月的离职通知。如果你更喜欢更长的“合同”租赁期限，那么签署一份新的 AST，你将在协议期限内安全地住在你的房子里。

在签署任何文件之前

1. 在仔细阅读所有信函和协议全文，包括租赁协议之前，不要签署租赁协议。如果协议中存在您不同意的条款，请询问是否可以删除。

2. 如果你对租赁协议中的任何内容不确定，请索取副本并寻求法律建议或前往当地 CAB（公民咨询局）。

3. 如果你在租期开始时就收到了“第 21 条”通知，请注意。第 21 条是房东/租赁方发布的法律文件，通知租户必须在两个月内腾出房产，通常在租期结束时使用。但是，如果在租期开始时发布了该通知，理论上房东在固定期限租赁期结束后不需要给租户两个月的通知就可以驱逐他们。

如果你已经问了你所有相关的问题，并对答案满意，那么没有什么能阻止你通过你想要的房东/租赁方租房。

B) “虚假押金欺诈” 在试图从远处获得房产时

有许多原因可能导致某人需要在无法实地检查位置或事先与房东会面时处理租赁房产。显而易见的例子包括国际学生在抵达该国后立即需要住处，或者人们需要迅速搬到离他们当前住处很远的地方。无论是什么原因，这些租户都需要意识到“虚假押金”骗局。

这种骗局涉及骗子收取押金或其他款项，而房产完全是虚构的。当租户到达他们的新家并意识到它不存在时，骗子早已携款潜逃。

为了避免这种骗局

1. 检查租赁价格是否与您搬迁地区的实际情况相符。研究您感兴趣房产附近的房产的租赁价格。如果存在巨大差异，这可能预示着骗局。

2. 尝试从潜在的房东/租赁方那里尽可能多地了解房屋和当地地区的信息。然后尝试核实这些信息，例如通过与您的学术机构或工作地点联系。

3. 始终尝试通过电话联系房东/租赁方，英国固定电话号码可以让你相信他们合法。

4. 质疑房东/租赁方为何需要预先支付押金或费用。有些人乐于在您到达房产并交钥匙时收取押金。

5. 如果你需要汇款，请确保使用信誉良好的托管代理。避免使用西联汇款或速汇金（许多骗子的最爱），因为通过这些服务发送的钱不安全且不可追踪。

C) 查看房产时需要记住的一些简单事项

1. 带个人一起去。令人惊讶的是，另一双眼睛可以以不同的视角看待事物，或者发现你错过的东西。

2. 如果房产有燃气供应，请索取房产的燃气安全证书，并确认它每年都更新。还要仔细检查燃气设备上是否有任何小的红色警告标签，这可能意味着过去存在燃气问题。

3. 尝试关注房产的结构，而不仅仅是美观。例如，注意漏屋顶、腐烂的窗户、通风、潮湿等问题。如果拟议的能源性能证书在 10 月份开始生效，适用于新租约，那么这将变得不那么重要。例如，没有双层玻璃也会影响公用事业的成本。一些房东会用油漆覆盖潮湿问题，所以查看橱柜/衣柜内部通常可以揭示潮湿的明显迹象。此外，打开厨房橱柜，打开窗户，查看锅炉以确定其使用年限，以及它是否看起来快不行了（虽然并不总是很容易判断），这些都可以显示房产的整体维修状况。

4. 如果你觉得重要，请检查你是否可以在房产内接收电视信号，或者是否有有线电视或卫星天线。如果你无法通过天线接收地面电视，那么有线电视或卫星电视可能是你唯一的选择。

5. 检查该地区的宽带速度和可用性是否足以满足你的互联网需求。

6. 确保你的手机在房产的各个区域都有信号。

7. 诸如没有足够的电源插座之类的小事可能会变得很烦人，所以检查一下是有道理的。

8. 自 2008 年 10 月起，每位房东都必须为他们出租的每处房产提供能源效率证书 (EPC)，用于他们签署的任何新的租约。EPC 应在签署任何协议之前提供给潜在租户。它应该让任何潜在租户在决定搬入之前查看，以便他们可以比较类似的房产。它将涉及诸如房屋供暖成本、阁楼隔热、双层玻璃、锅炉使用年限、效率等方面。它将给房屋一个等级，就像你在冰箱上看到的 A、B、C 等等级。它将有效期为 10 年。

D) 搬入

1. 确保你和房东/租赁方都记下燃气和电力表的读数，并了解前租户使用的是哪些公司来供应他们所有的公用事业。

2. 检查清单上的每一件物品，并记录其状况。如果清单上没有，那么就没有证据证明其在租赁前的状况，你可以争辩说简化的清单对租户有利。然而，在现实中，一份好的清单可以解决租赁协议结束时可能出现的许多琐碎的争议。如果你看到固定装置或家具损坏，请确保你记录下来，并让房东/租赁方签字确认。

3. 拍摄固定装置和家具的照片，记录它们在你搬入时的状态，这是一个好主意。虽然这些照片可能没有法律约束力，但如果在你搬出房产时发生关于押金扣除的争论，它们肯定会帮助你和你房东/租赁方的记忆恢复。

4. 如果房产不是由租赁代理管理，那么请房东提供他的“维修人员”名单，以便你在紧急情况下，特别是管道维修时可以联系他们。显然，只有在你无法联系到房东（因为他在度假）的情况下才能使用它。

5. 向房东/租赁方索取电器和供暖的用户手册，并了解如何正确开启供暖和热水。在一些情况下，租户被指控损坏电器或供暖系统，因为他们不知道如何正确使用它们，并被收取了高昂的维修费用。通过索取明确的说明并遵循它们，你可以减少这种情况发生的可能性。

E) 租期内

为了避免你离开时发生押金扣除的争议

1. 如果你损坏房产中的任何东西，或者其他任何人（例如维修人员）损坏任何东西，而你无法轻易自行修复，请尽快通知房东/租赁方 - 随附照片的电子邮件将很有用。尝试在租期内解决维修问题。如果你做不到，那么拥有与房东/租赁方联系的书面证明，意味着当你搬出房产进行最终检查时，双方都不会感到意外。

2. 如果你通过租赁代理租房，特别是如果你同意对租赁协议进行更改 - 比如饲养宠物、想要挂画或粉刷房间，请确保你有书面记录证明房东/租赁方同意你这样做。

F) 搬出

1. 确保你通知所有公用事业供应商（燃气/电力/电话等）你的预计离开日期，并提供一个转发地址，以便他们可以向你发送最终账单。在你租期结束的最后一天读取燃气和电力表的最终读数。

2. 所有好租户都会清洁和整理房产，并将其恢复到你在搬入时的状态（当然，除了正常磨损之外！）。但是，如果你尽了最大努力，房东/租赁方仍然拒绝让你在场参与他们的“退房” （最终清洁检查和清单检查）流程，那么在你离开之前拍摄一些干净整洁的房屋的照片是明智的，这样你就有一些证据证明你是如何离开房产的。

3. 如果你租的是私人房东的房子，并且房东陪同你进行退房检查，那么试着当场就与房东协商好关于押金扣除的事宜。希望不会有扣除，但如果有，达成一个口头协议意味着你可以比通过电话或信件进行长时间的押金扣除争议更快地拿回押金。

4. 如果你通过房产中介租房，并且他们不允许你参加退房检查，那么你将需要等待他们向你提供最终的检查报告，包括他们认为有必要扣除的押金金额。很难对这份报告进行争辩，特别是如果这份报告在你搬出后几周或几个月才出现，这就是为什么尽力参加房产中介的退房检查非常重要的原因。

5. 当你归还钥匙时，要求房东/房产中介签署收取所有钥匙的确认书。这样一来，就不会有任何关于钥匙是否/何时被正确归还的争议。