美国分区法
分区是政府机构将其控制的土地划分为具有预期用途的各个区域的过程。[1] 这些区域可以通过建筑规模、使用情况、美观或密度来限制建筑。[2] 美国的分区法在20世纪初开始兴起，并且由于其实施带来的问题而变得有争议。[3] 本章将概述美国分区法，分析由此产生的问题，并讨论针对这些问题的拟议解决方案。
第一个现代分区规范于1916年为纽约市编写，规范了工厂的布局和建筑物的最大尺寸。[4][5] 这些法律随后开始被许多其他司法管辖区效仿，最终导致了《标准州分区授权法》的通过，该法是一部示范性法律，使城市、城镇和州能够制定分区条例。[6] 这些区域通常表现为排斥性法律，只允许建造特定类型的建筑物。这种分区风格被称为欧几里得分区，因为法院案件Euclid V. Ambler确立了市政当局划分土地的权利。[7]
欧几里得分区将土地区域划分为特定的用途，例如住宅、商业或工业。这些区域可以进一步限制以调整土地用途，例如禁止建造联排别墅和公寓楼的单户住宅区。区域还可以包含其他要求，例如最大建筑高度、最低停车位数量或绿地要求。它被视为美国默认的分区方法。[8][9] 欧几里得分区可以是平面的，其中只允许指定的用途，也可以是分层的，其中用途是分层的，较高层的用途可以在任何较低层的区域内建造（例如在商业区建造住宅楼）。在实践中，这种区别通常毫无意义，因为分层区域通常由发现最有利可图的用途层级所主导。[10] 欧几里得分区因其易于实施而受到欢迎，因为区域是静态的、明确定义的，并且易于应用于现有建筑。[9] 美国许多城市和城镇面临的问题都是由欧几里得分区的糟糕使用造成的。[11]
美国目前的住房危机是由住房供求严重失衡造成的，这导致住房价格大幅上涨。[12] 分区和建筑限制是导致住房危机的一个因素。[13] 市政当局采取的限制住房增长的政策包括设定建筑高度限制、建筑密度限制、最低地块面积限制、最低停车位要求以及每年可建造的住房单元数量限制。[13][14] 许多市政当局还仅仅将其大部分土地划分为单户住宅区，留给多户住宅的土地很少。[13] 例如，在加利福尼亚州，城市中不到25%的土地可用于多户住宅，而约75%的城市土地专门划分为单户住宅区。[13]
解决住房危机需要增加多户住宅单元的建设，[12][14] 但这需要放宽仅允许单户住宅的分区限制。[14] 很少开发中密度或“缺失的中等”住房，这也吹捧为缓解住房危机的一种方式。[14] 中密度住房是指介于大型公寓楼和独立式单户住宅之间的单元。[14] “缺失的中等”住房的例子包括双联排屋和三联排屋以及低层公寓楼。[14]
城市蔓延被定义为“任何以可达性差和汽车依赖为特征的开发模式”。[15] 衡量蔓延的常用指标包括开发密度、土地用途混合以及开发在某个中心周围的“集中”程度。[15]
城市蔓延带来了许多负面影响。蔓延导致巨大的环境成本，例如由于完全依赖汽车作为交通方式而导致的空气污染和化石燃料消耗增加。[16][17] 蔓延式开发还需要大量的水来维持，并可能导致生物多样性的崩溃和生物圈的破坏。[16][17]蔓延式开发也是对市政资源的消耗，因为低密度开发通常产生的税基不足以支付基础设施的维护费用。[16]
城市蔓延还与城市中心衰败相关，因为人们离开城市中心，定居在低密度郊区。[16][18] 人们从城市中心和贫困社区的流失导致那些无力搬迁的人（历史上主要是少数族裔）遭受社会和经济孤立。[16][18] 贫困的集中也与历史上的分区实践相关，这些实践是有意设计用来阻止少数族裔与白人居住在同一社区的。[18][3]
与城市蔓延问题相关的是美国汽车依赖性的出现。低密度、独栋住宅分区与汽车使用量的增加有关。[14] 由于独栋住宅分区导致城市蔓延，人们必须搬到远离商业和文化中心的地区，因此他们必须出行，几乎完全依靠汽车，才能获得各种便利设施。[15] 研究表明，“住房单元与区域中央商务区的距离是减少其居住者驾驶的最有效因素”，这印证了这一点。[14] 城市蔓延和汽车依赖性之间存在高度相关性：密度越低，汽车依赖性就越高。[15]
与其他发达国家相比，城市蔓延问题在美国更为普遍。[19] 这是由美国的规划法规驱动的，这些法规严重限制了更密集的建筑形式，优先考虑低密度独栋住宅，并增加了住宅和商业空间之间的距离。[14][15]
另请参阅：Lentis/美国汽车依赖性
由于现代欧几里得分区法规造成的问题，美国各地都出现了推动分区改革的呼声。[20] 这导致了地方、州和联邦层面努力改进和改革现代分区法规。[21][22]
2018年，明尼阿波利斯市通过了一项提案，取消独栋住宅分区，允许在以前的独栋住宅地块上建造更高密度的住房。[22] 除了取消独栋住宅分区外，该提案还包含四项额外的政策变化，以解决该市的住房负担能力危机。这些变化包括：允许在交通基础设施附近开发三到六层高的建筑，逐步取消路外停车最低要求，要求公寓开发项目预留10%的单元用于中等收入住房，以及增加对经济适用房的资助。[22] 该提案的要素计划在2040年之前实现。该计划的支持者认为，这是一个实现“增加住房建设、降低生活成本和缓解住宅隔离”的关键机制。[23] 同时为全国范围内类似计划奠定基础。
2022年5月，白宫宣布了住房供应行动计划，目标是在未来5年内弥合住房供应缺口。[24] 根据该计划，政府概述了对已改革分区和土地使用政策的司法管辖区的激励措施，在某些联邦拨款流程中获得更高的分数。通过国会通过的投资，这些激励措施将通过扩大低收入住房税收抵免（LIHTC）计划和住房投资伙伴关系计划（HOME）来资助。[25] LIHTC计划向私人投资者提供抵免额，以鼓励开发面向低收入家庭的经济适用租赁住房。[26] 而HOME计划则分配拨款，用于资助建造、购买、修复经济适用房，或为低收入家庭提供租金补贴。[27]
与传统分区不同，基于形态的规范（FBC）更侧重于通过建筑物的形态来实现更高质量的城市化，而不是土地用途。[28] 虽然FBC的概念已经存在了几个世纪，可以追溯到古希腊、中国和罗马的城市规划，但在20世纪末作为欧几里得分区的一种改革替代方案引起了公众的兴趣。[29] 基于形态的规范包含五个主要要素：1. 规划规范，2. 公共标准，3. 建筑标准，4. 管理，5. 定义。[30] 规划规范是指定区域的地图，突出显示不同建筑形态标准适用的位置。公共标准是公共领域设施，如人行道和家具。建筑标准是“控制建筑物的特征、配置和功能，以定义和塑造公共领域”的法规。[30] 管理要素详细说明了简化申请和项目审查流程的指南。FBC计划的定义部分是项目开发过程中使用的技术术语词汇表。[30] 这是为了确保准确使用必要的术语。基于形态的规范的基本好处包括：培养更强的社区意识、促进步行性以及帮助发展对交通友好的环境。[29] 基于形态的规范是具有争议性的分区改革（例如取消独栋住宅）的一种有吸引力的替代方案，因为它们是能够容纳小型单元和紧凑型城市化的法规。[28] 基于形态的规范的实施具有灵活性，以便从传统的分区条例过渡。美国各地的城市通过三种不同合规性的方法采用了FBC法规：强制性规范、并行规范以及浮动区域规范或计划单元开发（PUD）。[31] 根据新城市主义者大会（CNU），基于形态的规范是限制传统分区法规的革命性机会，因为它们将历史特征融入开发中，而不是需要严格分离土地用途。[32]
就目前而言，美国的规划法规损害了许多美国人的生活质量。其过于严格的性质导致了汽车依赖性和城市蔓延的加剧，减少了住房公平性和可用性，并限制了公共交通的效用。近年来，许多问题都已得到认识，并且正在通过利用替代分区方法、降低现有分区的严格程度以及提供激励措施来鼓励市政当局重新评估分区实践，从而改进分区。要改善整个美国的规划法规还有很多工作要做，但目前的努力是一个良好的开端。
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