投资/租赁房产

租赁房产是一种获得长期每月收入并积累净值的方式，这意味着房产本身具有价值，可以在出售时收回。

我，一个房东？

你，是的，你，可以成为一个房东。好吧，也许不是*你*，而是那边那个家伙。是的，他。

他信用良好，有一些初始现金，加上适量的时间和耐心来处理最初的文书工作和项目。他愿意让自己的生活现在变得更复杂，希望将来能够换取更大的财富。而且他住在人们正在寻找租房的地方附近。

要成为房东，他需要：一个出租的地方（完全投保），居住在这个地方的租户，以及与租户之间精心构建的书面协议（租赁协议），说明每个人都应该如何行事，包括租户将支付多少租金。如果他还没有房子，他需要购买，这将意味着与以前的业主（或他们的代理人）和银行家谈判。

如果房东能够找到一个购买的地方，使得他的月抵押贷款支付、保险、税费、水电费、维修和杂项费用的总和低于他收到的租金，那么他就能赚钱。这在开始时可能并不现实。高昂的房产成本、较低的首付金额、不太理想的利率、高额的税费和关键的房产维修可能会导致支出过高而无法盈利。但他只有研究当地市场并开始打电话才能确定。

选择房产

独立住宅

与公寓和共管公寓相比，房屋的风险更高，仅仅是因为房屋的成本通常更高，因此如果您的房产空置，您面临负现金流的风险也更高。对于共管公寓，由于总成本通常较低，因此您面临的风险也较低。同样，在公寓中，如果一个单元空置，由于有更多单元可供出租，因此每个月仍会收取一些租金。例如，如果投资者购买了一栋4个单元的建筑（四合院），总面积为2400平方英尺，然后将每个600平方英尺的单元以每月500美元的价格出租，则收取的总租金为2000美元。假设这位投资者购买了一栋2400平方英尺的独立住宅，并以每月2000美元的价格出租。风险很明显；独立住宅的租户可能决定搬走，然后投资者就只剩下一个没有收到任何租金的房产。而对于四合院，只有一个单元空置，其他三个单元仍在出租，因此投资者仍有1500美元的租金收入。四合院的风险要小得多。

另一个不利之处是，多单元投资房产的每平方英尺租金通常高于独立住宅。假设这位投资者可以为独立住宅获得大约每平方英尺0.83美元的租金，而四合院的租金为每平方英尺1美元。四合院的总潜在租金为2400美元，独立住宅为2000美元。很明显，多户家庭投资对于房地产投资者最大化正现金流更有利。

从积极的方面来看，在稳定的房地产市场中，独立住宅的升值速度和稳定性往往高于共管公寓，尽管这并不能保证未来的价格变化。因此，从长期投资（5至10年以上）来看，独立住宅可能会抵消共管公寓的每月现金流。在投资独立住宅之前，重要的是要了解您正在投资的社区和地区的历史，以确定最符合您财务目标的策略。但请记住，历史只是一个指南——未来可能大不相同，无法预测。即使现在最好的地区将来也可能变成贫民窟。

共管公寓

对于首次投资的投资者来说，共管公寓是一个不错的选择，仅仅是因为它们需要很少的“外部”维护。通常，您需要支付“物业费”（HOA），它负责所有“公共区域”的维护。这样，您就可以专注于内部和照顾租户。

但是，要小心。在共管公寓协议中，您容易受到与其他共管公寓相关的风险的影响。如果协会中的其他共管公寓业主破产，您可能需要支付更高的HOA费用。同样，如果另一个共管公寓年久失修，那么出租或出售您的单元可能会变得非常困难。每个业主拥有的所有权份额越大，风险就越大。共管公寓规则可能会在未经您同意的情况下发生变化，因为它们受多数投票决定；想象一下，协会决定单元不再可以出租！

购买房产

购房融资

您实际上并不需要手头有很多现金来购买房产。您只需要能够获得现金即可。这可以通过您从房屋中提取的股权（通过二次抵押贷款或信用额度）或合资伙伴提供的现金来实现。这笔初始现金——无论来源如何——都将作为您的首付款。

当您拥有足够大的首付款（购房价格的10%、25%或其他金额）时，贷款人可以为您提供剩余的贷款。这笔贷款通常会以房产价值为担保，通过抵押贷款获得。

但请记住，您支付的贷款利息会降低您的利润，并且您借款越多，风险水平越高……如果您的房产空置，您仍然需要支付抵押贷款。

出租房产

预测房产的租金收入非常重要，因为它是您从投资中获得的唯一主动收入来源。房产可能会随着时间的推移增值，并在未来出售时为您带来回报，但这不应该被期望。您的出租房产投资应该仅靠租金收入就能盈利。

有多种方法可以估算租金收入。按准确性大致排序

• 该房产可能目前已出租，或有出租历史。向卖家索取此信息。
• 请您的房地产经纪人提供附近房产的租金收入报表清单。重点关注与目标房产类似的房产（床/浴数量、平方英尺、整体外观、便利设施等）。如果一个细分市场有完全相同的房屋，这可能非常容易，如果该地区多元化（社会经济和建筑类型），则可能相当困难。密切关注位置的细微差别；根据您的目标租客，您可以注意公立学区边界、繁忙街道、公园/商店/娱乐场所、附近的大学等。尝试比较潜在投资与类似房屋之间的差异。记录正面和负面特征，并尽力估算租金收入。
• 使用Zillow.com的“租金估价”。Zillow提供此估价的范围；范围越小，估价越确定。请记住，Zillow可能没有关于该房产的完整或准确信息。验证Zillow提供的统计数据取决于您。提示！如果Zillow上的信息不是最新的，则您的卖方经纪人没有经验或是一位老手。无论哪种方式，房产的潜在买家数量都较少，您可能能够更积极地谈判。

估算出租金潜力后，就该针对空置和管理成本更正该数字了。如果您计划自己管理房产，则无需针对管理进行更正。管理成本平均占租金收入的8%至12%。在这里吝啬可能会导致租户无序、空置率更高以及维护工作未经检查。支付溢价可能会为您节省空置和维护方面的费用。10%是初始计算的一个好经验法则。也应该预计和预测空置率。经验法则：7%（大约一年中的一个月）。因此，如果您估计租金为每月1,000美元，则乘以0.9，然后乘以0.93，得到837美元。令人清醒，但如果您保守地计算，您的风险将得到缓解。