日本法律与政府/财产法

财产权

财产权由法律规定，交易双方不能自由定义（民法典第175条）。法定财产权的类型包括：

• 占有权 (senyūken)
• 所有权 (honken)
  • 所有权 (shoyūken)
  • 限制权利 (seigen bukken)
    • 使用权 (yōeki bukken)
      • 地表权 (chijōken)
      • 承包耕作权 (eikosakuken)
      • 地役权 (chiekiken)
      • 共有权 (iriaiken)
    • 担保物权 (tampo bukken)
      • 留置权 (ryūchiken)
      • 优先权 (sakidori tokken)
      • 质权 (shichiken)
      • 抵押 或 质押 (teitōken)

占有权

占有权（占有权 senyūken）是指控制特定财产的权利。当某人有意为己占有财产时，这些权利就产生了。占有与法律所有权完全独立，尽管它可能被法律所有权的主张所取代。

被剥夺占有权的人可以起诉恢复其占有权。此类诉讼可在丧失占有权后一年内提出（第201条）。

所有权

所有权（shoyūken）代表在法律限制范围内自由使用财产、享受其利益和处置财产的权利（民法典第206条）。土地的所有权延伸到土地之上和之下，只要能够管理（第207条）。

所有权通常是无限期的，除非他人通过协议或以下两种单边方式之一获得所有权，否则不会失效：

• 取得时效（取得时効 shutoku jikō）是日本对普通法逆权占有的等同概念。当某人公开占有他人不动产二十年时，即完成取得时效（第162条）。在此期限结束时，此人通过时效取得所有权。
• 即时取得（即時取得 sokuji shutoku）是指善意无过失的当事人对动产取得权利。它发生在该当事人通过交易行为公开开始占有该动产时（第192条）。

如果动产没有所有者，则任何人可以通过自愿占有该财产而取得所有权（第239条）。

邻里关系

• 要求使用邻近土地的权利（第209条）
• 要求进入公共道路的权利（第210条）
• 修剪枝叶的权利（第233条）

共有

多个人可以通过共有来分享一项财产的所有权。

各方持有的所有权份额（mochibun）可以通过当事人的协议或法律规定来确定。根据民法典的默认规定，共有份额是相等的（第250条），每个共有人可以按其份额比例使用整个财产（第249条）。

所有权份额可以自由交易或放弃。如果共有人放弃其所有权份额或死亡且没有继承人，其所有权份额将返还给其他共有人（第255条）。所有权份额的转让或其他变更需要所有所有人的同意（第251条），除非另有协议。

共有财产的管理由所有权人根据其所有权份额的价值进行多数决定，但每个共有人可以单独维修或以其他方式维护财产（第252条）。

附属义务（如管理费和税收）必须由共有人按其所有权比例承担。如果共有人不履行此类义务，则其他共有人可以在支付公允补偿后获得其份额（第253条）。

共有人可以随时要求分割其共有财产。此权利可以通过共有人协议放弃，期限不超过五年（第256条）。

转让

程序

财产权利通常可以通过合同、继承或时效来转让。

不动产转让登记

当不动产转让时，转让必须在法律事务局登记（tōki），然后才能在大多数第三方合法主张（第177条）。某些当事人可能具有对他们的财产权利主张，尽管缺乏登记（最高法院，1901年12月15日）。

• 转让的当事人（及其继承人）在该转让中
• 没有合法权利的人
  • 非法占有者不属于第177条意义上的第三方（最高法院，1950年12月19日）。
• 通过欺诈或胁迫妨碍登记的人
• 有义务代表他人申请登记的人
• 背信行为人（背信的悪意者 haishinteki akuisha）
  • 仅仅恶意行为人（悪意者 akuisha）被认为根据第177条享有第三方保护（最高法院，1998年10月29日）。

第177条适用于大多数关于不动产所有权的断言。例如，租赁财产的接收者必须在主张其对任何租户的权利之前记录转让（最高法院，1974年3月19日）。

第177条也适用于基于逆权取得主张所有权的情况（最高法院，1918年3月2日）。

登记本身不会影响财产权；在所有权链中进行无权登记（無権利の登記 mukenri no tōki）可能会受到被剥夺权利的合法所有者的挑战。一些例子

• 个人死亡后，其财产之一由 A 和 B 作为民法继承人共同继承。A 将该财产登记为自己的，然后将其转让给 C。在这种情况下，即使 B 没有登记其份额，也保留了对 C 提起诉讼的权利（最高法院，1963年2月22日）。
• 相比之下，如果 A 继承了该财产，然后 B 根据民法继承了该财产，登记了继承并将其转让给 C，A 必须登记其遗赠才能对 C 主张其权利（最高法院，1964年3月6日）。

动产

当动产被转让时，关键条件是交付（hiki-watashi）（第178条）。交付可以是实物交付、指示交付或书面交付。

例外情况是，财产已被交由第三方保管。在这种情况下，合法取得者可以根据第178条的要求对保管人主张其所有权（最高法院，1954年8月31日）。

撤销和所有权链

如果买卖财产的协议被任何一方撤销，则各方都有责任将其交易对手恢复到转让前的状态，除非这样做会损害第三方的权利（第545条）。这在第三方已同意从原始销售协议中的接收人处接收同一财产时，对第三方提供有限的保护。但是，这种保护仅可以在该财产已登记转让的情况下，才能针对不动产主张（最高法院，1921年5月17日）。

租赁

当一方允许另一方使用财产，而另一方为此支付报酬时，租赁关系即形成（第601条）。

期限

动产和建筑物的租赁期限最长为20年，如果合同中规定了更长的期限，则租赁期限将在20年后届满。土地租赁期限一般为30年或更长（土地和建筑物租赁法，第3条）。

如果出租人没有签订完整租赁的权利，则租赁的最高期限会更短。这种情况发生在出租人通过具有无限授权的代理人行事或没有处置财产的能力时。在这种情况下，最高期限如下（第602条）

• 山地和森林：10年
• 其他土地：5年
• 建筑物：3年
• 动产：6个月

如果没有固定期限，租赁可以由任何一方随时终止（第617条）。租赁将到期

• 土地：一年后
• 建筑物：3个月后
• 动产：一天后

租赁到期后，除非业主反对或不知道租赁到期，否则租赁会自动续租（第619条）。在自动续租的情况下，租赁将变为无期合同，因此可以随时终止。

转让和转租

任何租赁转让都需要业主同意，如果业主没有同意，则不能对业主主张。未经业主同意转让租赁是终止租赁的理由（第612条）。但是，这种终止权已被先例严重限制，并且实际上仅在租户没有恶意的情况下得到承认（最高法院，1953年9月25日）。